رای کمیسیون ماده ۱۰۰ برای دادن مجوز تغییر کاربری پس از اخذ جریمه

کمیسیون ماده 100 یکی از کمیسیون های شهرداری می باشد که وظیفه رسیدگی به تخلفات مربوط به ساخت و ساز را برعهده دارد، وظیفه کمیسیون ماده 100 ، رسیدگی و صدور رای در موضوعاتی است که از طریق شهرداری در این کمیسیون مطرح شود. رای صادر شده در کمیسیون بسته به تخلف صورت گرفته می تواند مبتنی بر پرداخت جریمه یا تخریب بنا باشد . فلذا با توجه به تخصصی بودن قوانین مربوط به شهرداری و کمیسیون ماده 100 و رویه این قبیل پرونده ها ، بهتر است افراد از تخصص و دانش وکلای با تجربه در این زمینه بهره مند شوند تا در کمترین زمان بهترین نتیجه را دریافت نمایند. گروه متخصص وکلای دیوان در خصوص پرونده های مرتبط با کمیسیون های شهرداری از جمله کمیسیون ماده 100 آماده ارائه خدمات حقوقی به شما هموطنان می باشند.

منظور از تغییر کاربری اراضی چیست؟

در قانون شهرداری، تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و تغییر کاربری ممنوع است. در قانون، برای رسیدگی به این امر، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات است.

تغییر کاربری اراضی برای مصارف دیگر در داخل محدوده شهر ؛ بدین صورت می باشد که فرد قبل از  هر چیز  باید از شهرداری در این رابطه مجوز مورد نیاز را دریافت نماید و در صورتی که شهرداری مجوز را ارئه نمود می تواند امورات خود را انجام دهد. اما در مواردی فرد می تواند درخواست مجوز را بنماید و شهرداری در این زمینه اقدامی در جهت صدور مجوز ارائه ندهد و فرد مجبور شود در دیوان عدالت اداری اقدام به طرح شکایت بنماید .

طرح شکایت علیه شهرداری در این زمینه در دیوان عدالت اداری انجام می شود و این تابع قوانین خاص خود می باشد . اما در این زمینه  یک موضوع دیگر نیز وجود دارد و آن این می باشد که فرد  ابتدا اقدام به تغییر کاربری بنماید و بعد از اطلاع شهرداری   به کمیسیون ماده 100 ارجاع می شود و در این کمیسیون به ان رسیدگی می شود .ممکن است علی رغم پرداخت جریمه شهرداری در این موضوع باز هم مجوز  تغییر کاربری  را ندهد و در این صورت فرد می تواند در دیوان عدالت اداری طرح شکایت بنماید که ما در زیر یک نمونه از رای را خواهیم اورد .

 نمونه رای کمیسیون ماده ۱۰۰ برای دادن مجوز تغییر کاربری پس از اخذ جریمه

ابطال بخشنامه داخلی شهردار زنجان مبنی بر دادن اختیار به کمیسیون ماده ۱۰۰ دادن مجوز تغییر کاربری پس از اخذ جریمه

شماره دادنامه: ۱۰۴۱

تاریخ رأی: ۱۳۹۳/۰۶/۲۴

بسم الله الرحمن الرحیم

گردش کار: آقای اصغر همایونی به موجب دادخواستی ابطال بخشنامه داخلی شما ۸۹/۲۰۴۸۵ د – ۱۳۸۹/۹/۲۷ شهردار زنجان را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:

با عرض سلام و احترام به استحضار می رساند در مورخ

۱۳۸۹/۹/۲۷ بخشنامه ای به شماره ۸۹/۲۰۴۸۵ د از جانب شهردار وقت زنجان تنظیم و ابلاغ شده است که محتوای بخشنامه به طور خلاصه به شرح ذیل است:

بخشنامه موصوف این اختیار را به کمیسیون ماده ۱۰۰ داده است که به درخواست هایی که مربوط به تغییر کاربری است رسیدگی و پس از اخذ جریمه، مجوز تغییر کاربری را به مالکان بدهد.

در صورتی که طبق ضوابط و مقررات موجود رسیدگی به کلیه تخلفات ساخت و ساز ساختمان در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ و کلیه درخواست های تغییر کاربری در حیطه صلاحیت کمیسیون ماده ۵ است. لذا با عنایت به این امر که بخشنامه صادر شده برخلاف مقتضيات قانونی بوده و موجبات ضرر و زیان مالکان از جمله بنده را فراهم آورده است به عنوان مثال بنده پس از مراجعه به شهرداری در جهت رفع تخلف به عمل آمده به کمیسیون ماده ۱۰۰ معرفی و کمیسیون پس از بررسی و تعیین میزان مبلغ جریمه، بدون اینکه بنده را در جریان عدم صلاحیت خود، در رابطه با تغییر کاربری قرار دهد مبلغ ۶۱۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال معادل شصت و یک میلیون تومان را دریافت و با درج قید «ابقای بنای تجاری تا زمان تخریب و نوسازی دارای ارزش و اعتبار می باشد» اقدام به صدور عدم خلافی داده است که در جواب به اعتراض بنده این گونه بیان داشته اند که تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ می باشد، لازم به توضیح است که اینجانب به علت تأخیر در دریافت سند رسمی از بابت همین بخشنامه موصوف روزانه مبلغ ۱,۴۰۰,۰۰۰ تومان از تاریخ ۱۳۹۱/۲/۵ جریمه پرداخت می نمایم. على هذا با عنایت به موارد فوق تقاضای ابطال بخشنامه شماره ۸۹/۲۰۴۸۵ /د- ۱۳۸۹/۹/۲۷ را از آن مرجع دارم.»

در پاسخ به اخطار رفع نقصی که توسط اداره کل هیئت عمومی دیوان عدالت اداری و در اجرای ماده ۳۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۸۵ برای شاکی ارسال شده بود، وی به موجب لایحه ای که به شماره ۲۱۷۵- ۱۳۹۱/۹/۲۸ ثبت دفتر اندیکاتور هیئت عمومی شده اعلام کرده است که:

اولا: همان گونه که مستحضرید بر اساس بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، شهرداری مکلف است برابر تقاضای مؤدیان و مراجعان با رعایت موازین و ضوابط شهرداری ها برای آنان مجوز ساخت (پروانه احداث) صادر کند که تشخیص مطرح کردن درخواست های آن ها می باید بدوا قبل از هرگونه صدور مجوز از سوی عوامل شهرداری در کمیسیون های مختلف من جمله در کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مطرح و پس از تصویب نسبت به طی مراحل صدور پروانه اقدام شود که متأسفانه شهرداری منطقه ۲ علی رغم صدور مجوزهای لازم برای احداث و اتمام پروژه، در مرحله اخذ پایان کار و گواهی عدم خلافی موضوع احداث بنای تجاری و مازاد بر پروانه احداث را در کمیسیون ماده ۱۰۰ (مرجع صالح) مطرح و نسبت به اخذ جرائم مربوط اقدام و رأی بر ابقای بنای احداث شده با اوصاف مذکور کرده است، | مع الوصف پس از تسویه حساب با شهرداری، عوامل شهرداری به استناد بخشنامه داخلی به شماره ۸۹/۲۰۴۸۵ /د- ۱۳۸۹/۹/۲۷ که خود تنها مرجع صالح برای تخلفات ساختمانی را کمیسیون ماده ۱۰۰ عنوان کرده، پس از طرح موضوع تخلف در کمیسیون، گواهی پایان کار را با اخذ تعهد محضری در یکی از دفاتر اسناد رسمی و متحمل کردن آنها بابت هزینه های ثبت و غیره با درج عنوان صرفا تا زمان تخریب و نوسازی مجدد در پروانه گواهی عدم خلافی) منوط کرده است که اناطه و مشروط کردن گواهی عدم خلافی، با عنایت به مفاد ماده قانونی کمیسیون ماده ۱۰۰ مغایر بوده و قانون گذار هیچ گونه شرط و شروطی برای صدور آرای این کمیسیون قائل نشده است؛ لذا به دلیل عدم انطباق این بخشنامه و مغایرت آن با کمیسیون ماده ۱۰۰ مذکور، تقاضای ابطال بخشنامه فوق الاشاره مورد استدعاست. مضافا اینکه با توجه به تصریح و پیش بینی قانون گذار تصویب و اجرای قوانین جاری، ایجاد چنین شرط و شروط سلیقه ای برای اخذها مازاد که در قانون نیز پیش بینی نشده وجاهت قانونی و موضوعیت نداشته و در خور ابطال و نقض است.

ثانيا: اینکه با توجه به سوابق ساخت و ساز چندین مورد بنای مسکونی و اخذ پایانکاره گواهی عدم خلافی برای آنها در قبل از صدور بخشنامه مذکور، هیچ یک از گواهی های صادر شده مشروط به شرط این چنینی نبوده است و این بخشنامه به صورت منطقه ای و تنها در شهرستان زنجان عملی می شود که صدور چنین بخشنامه ای این سؤال را در اذهان عمومی متبلور می کند که آیا قوانین اجرا شده تاکنون دچار نقص بوده که یک مؤسسه عمومی و غیر دولتی نظیر شهرداری توانسته با مشروط کردن مضمون و مفاد آن را کامل و اجرایی نماید…؟ و نیز بر فرض تلقی صحت این بخشنامه تکلیف مؤدیانی که قبل از بخشنامه مذکور ( قبل از تاریخ ۱۳۸۹/۹/۲۷ ) نسبت به اخذ گواهی عدم خلافی اقدام کرده اند چه خواهد شد آیا تعارض در مشمولیت قوانین به افراد را موجب نمی شود…؟

ثالثا: اینجانب با مطالعه و با علم و آگاهی از ضوابط شهرداری در حین احداث و تکمیل بنای احداثی خود نسبت به واگذاری بنای ایجاد شده با شرط ارائه گواهی پایان کار به ثالث اقدام کرده ام که با صدور چنین بخشنامه غیر قابل پیش بینی از سوی شهرداری، تسلیم مورد معامله به تعویق افتاده و در مرحله انفساخ و تأدیه ضرر و زیان ناشی از عدم ایفای تعهدات قرار گرفته ام و این بخشنامه باعث ورود خسارات جبران ناپذیری از باب عدم ایفای تعهدات در مقابل خریدار شده است که با احتساب خسارت تأخیر در تأدیه روزانه بالغ بر مبلغ ۱۴,۰۰۰,۰۰۰ ریال را منجر شده است در حالی که به میزان بالغ بر ۳٫۳۶۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال را برای حقیر به دنبال داشته است، لذا با تقدیم این شکوائیه از محضر حضرت عالی تقاضای رسیدگی و صدور تقاضای ابطال بخشنامه مذکور مورد استدعاست تا با اتکا بر خداوند متعال و با اجرای صحیح قوانین موضوع و احترام به نه قانون گذار موجبات تضییع حق و حقوق شرعی و قانونی برای این حقیر فراهم نباشد ….

النهایه: با عنایت به مراتب معنونه فوق از محضر حضرت عالی و هیئت عمومی دیوان تقاضای ابطال بخشنامه به شماره ۸۹/۲۰۴۸۵ /د- ۱۳۸۹/۹/۲۷ شهرداری زنجان مورد استدعاست.» متعاقبأ شاکی به موجب لایحه تکمیلی که به شماره ۲۲۸۸-۱۳۹۱/۱۰/۲۴ ثبت دفتر اندیکاتور هیئت عمومی شده اعلام کرده است که:

ریاست محترم دیوان عدالت اداری

احتراما، به استحضار عالی می رسانم پیرو دادخواست تقدیمی این جانب اصغر همایونی به شماره پرونده ۹۱۰۹۹۷۰۹۰۰۰۴۱۲۶۷ کلاسه پرونده ۷۳۲/۹۱ و نامه مورخ ۱۳۹۱/۹/۲۴ به استحضار می رسانم بخشنامه مورد شکایت بنده مغایر با ماده ۱۰۰ شهرداری بوده و اینجانب ادعایی در خصوص خلاف شرع بودن بخشنامه نداشته است و خواستار رسیدگی به آن از جهت مغایر با قانون ماده ۱۰۰ شهرداری دارم قبلا از همکاری آن مقام كمال تشکر را دارم.» عدم صلاحیت خود، در رابطه با تغییر کاربری قرار دهد مبلغ ۶۱۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال معادل شصت و یک میلیون تومان را دریافت و با درج قید « ابقای بنای تجاری تا زمان تخریب و نوسازی دارای ارزش و اعتبار می باشد»

اقدام به صدور عدم خلافی داده است که در جواب به اعتراض بنده به گونه بیان داشته اند که تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ می باشد، لازم به توضیح است که اینجانب به علت تأخیر در دریافت سند رسمی از بابت همین بخشنامه موصوف روزانه مبلغ ۱,۴۰۰,۰۰۰ تومان از تاریخ ۱۳۹۱/۲/۵ جریمه پرداخت می نمایم. على هذا با عنایت به موارد فوق تقاضای ابطال بخشنامه شماره د ۷۸۹/۲۰۴۸ – ۱۳۸۹/۹/۲۷ را از آن مرجع دارم.»

متن بخشنامه مورد اعتراض به قرار زیر است:

بخشنامه داخلی شهرداری زنجان)

در راستای اعمال ضوابط و مقررات قانونی، نظر به اینکه برخی از مالکین اراضی و املاک با کاربری مسکونی مغایر با نقشه محسوب کاربری اراضی طرح تفصیلی تجدیدنظر و مفاد شناسنامه ساختمان و پایان کار صادر شده اقدام به احداث یا دایر نمودن فضای تجاری در واحد مسکونی می نمایند که مراتب به عنوان تنها مرجع ذی صلاح برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها ارجاع و طرح موضوع شده است و بعضا نسبت به ابقاء تخلف انجام شده صدور رأی می گردد که صرفا تا زما تخریب و نوسازی مجدد پلاک مورد نظر دارای ارزش و اعتبار قانونی بوده و دلیلی بر مجوز تغییر کاربری و تبدیل واحد مسکونی به کاربری تجاری نمی باشد و برابر قوانین موضوعه رأی به تغییر کاربری خارج از حدود صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها و مطابق ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تغییر کاربری صرفا در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ می باشد؛ لذا بدین وسیله از تاریخ صدور این بخشنامه ابلاغ می گردد در هنگام صدور هر گونه پاسخ به استعلام و گواهی عدم خلاف و پایان کار و اقدامات مشابه مراتب فوق پس از اخذ تعهد محضری جامع و کامل و درج مفاد تعهد اخذ شده در گواهی عدم خلاف و پایان کار صادر شده اقدام گردد. بدیهی است با در نظر گرفتن اهمیت و حساسیت موضوع مسئولیت حسن اجرا و یا تبعات اداری و حقوقی ناشی از عدم رعایت آن مستقیما به عهده مدیران و مسئولین ذی مدخل در مجموعه شهرداری های مناطق خواهد بود. – شهردار زنجان»

در پاسخ به شکایت مذکور، شهرداری زنجان به موجب لایحه شماره ۹۱/۱/۴۴۰۲۷ /ص۔ ۱۳۹۱/۱۲/۱۵ اعلام کرده است که:

ریاست محترم هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

با سلام

احتراما، با عنایت به مفاد دادخواست آقای اصغر همایونی علیه شهرداری زنجان، مبنی بر ابطال بخشنامه شماره ۸۹/۲۰۴۸۵/د- ۱۳۸۹/۹/۲۷ که طی کلاسه ۷۳۲/۹۱ در آن هیئت مورد رسیدگی است بدین وسیله در جهت رد ادعای خواهان جوابیه مربوطه را طی لایحه ای به قرار زیر به استحضار عالی می رساند:

با توجه به مدارک موجود در پرونده تخلفات ساختمانی خواهان، نامبرده در حین ساخت و ساز پلاک ثبتی شماره ۴۱/۱۰/۵۷۶/۱۰۵۳ واقع در زنجان، انصاریه، گلستان ۱۵، قطة ۱۰۵۳ مرتکب تخلفات ساختمانی شده و خارج از مفاد پروانه صادر شده اقدام به ساخ و ساز کرده است و شهرداری نیز در راستای اجرای مقررات و ضوابط جاری اقد مقتضی را وفق تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون ۱۰۰ شهرداری انجام داده و مراحل قانونی را جهت تشکیل پرونده و ارائه گزارش کامل از وضعیت ساخت و ساز و تخلفات صورت گرفته است از سوی خواهان در ملک مذکور انجام و پرونده مربوطه را جهت تعیین تکلیف و مشخص شدن وضعیت پرونده موضوع را به مرجع ذی صلاح (کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ارسال کردند و مرجع مذکور نیز بعد از بررسی کامل و دقیق پرونده، اقدام به صدور آراء مقتضی کردند از آنجا که موضوع خواسته خواهان ابطال بخشنامه شماره فوق الذکر بوده است لذا در جوابیه مذکور سعی بر آن است که اعم موارد راجع موضوع خواسته ارائه شود و تا حد امکان از تکرار موارد غیر ضروری و نیز تکرار مکررات که اصولا در روند پرونده های تخلفات ساختمانی مراجعه کنندگان بوده خودداری شود.

اولا: یکی از دلایلی که خواهان، با استناد به آن خواستار ابطال بخشنامه صادر شده از سوی شهرداری شده این بوده که به ادعای خواهان، شهرداری با صدور بخشنامه مذکور اختیار صدور مجوز تغییر کاربری را به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری محول کرده | و … در جواب باید گفت که خواهان در صورت دقت کافی در متن و مفاد بخشنامه صادر شده در خواهند یافت که هدف از صدور بخشنامه مذکور از سوی شهرداری علاوه بر یادآوری این موضوع که کمیسیون حق دخالت در موضوع تغییر کاربری را نداشته بر این موضوع نیز تأکید داشته که موضوع تغییر کاربری صرفا در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ است، هرچند از آنجا که خواهان مدعی داشتن علم کافی به مقررات و ضوابط شهرسازی داشته این موضوع نیز بر وی پوشیده نمانده اما بنا به دلایلی از جمله سلب مسئولیت از خود در مقابل تعهداتش و … آن را نادیده گرفته است تا شاید از موقعیتی که پیش آمده کمال سوء بهره را برده باشد حال سؤال این است با توجه به مفاد بخشنامه صادر شده که خواهان نسخه ای از آن را ضمیمه دادخواست کرده در کجای متن مذکور حرفی از تفویض اختیار مد نظر خواهان ابراز شده است که ما از آن بی خبر مانده ایم؟ شهرداری از آنجا که بر کلیه وظایف و مسئولیت های محوله در چهارچوب ضوابط آگاهی کامل داشته، به صراحت در متن بخشنامه مورد ادعای خواهان به این موضوع تصریح داشته که مطابق ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تغییر کاربری صرفأ در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ می باشد». متأسفانه با توجه به تخلفات ساختمانی خواهان و از طرفی با توجه به تعهدات خواهان در مقابل اشخاص ثالث، چاره ای جزای نتیجه گیری نداشته و دست به هر اقدامی می زند تا به هر طریقی که شده از خود سلی مسئولیت بنماید.

ثانيا: متأسفانه خواهان بدون رعایت ضوابط و مقررات جاری و برخلاف مفاد پروانه صادر شده دست به تخلفات ساختمانی زده و نیز بدون اخذ مجوز لازم از مراجع ذی صلاح کمیسیون ماده ۵) اقدام به تغییر کاربری در ملک مذکور کرده و در این خصوص استفاده های خود را به عمل آورده بعد از مدتی جهت نقل و انتقال ملک مذکور به ناچار به شهرداری مراجعه کرده است و شهرداری نیز وفق ضوابط و مقررات جهت صدور جوابیه استعلام، می بایست وفق مقررات جاری پرونده ساختمانی و تخلفات صورت گرفته از سوی خواهان را تشکیل و برای اتخاذ تصمیمات مقتضی نزد مراجع ذی صلاح ارسال نماید. از آنجا که کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری تنها مرجع رسیدگی به تخلفات مذکور بوده است لذا شهرداری بعد از بررسی تخلفات ساختمانی خواهان، موضوع را جهت تصمیم گیری نزد مرجع مذکور ارسال کردند بعد از بررسی و مطالعه پروانه ارسالی اقدام به صدور آراء مقتضی نسبت به تخلفات صورت گرفته کردند از آنجا که در خصوص تصمیم گیری پرونده های ارسالی به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، شهرداری هیچ گونه نقش و دخالتی نداشته است مرجع مذکور به صورت مستقل تصمیم گیری می نماید لذا کمیسیون در خصوص تخلفات صورت گرفته به صورت کلی تصمیم گرفته و از بابت کلیه تخلفات جرائمی را مشخص و معین کرده است از آنجا که مالکان با تفسیر به نفع خود و با توجه به آراء صادر شده عقیده بر جواز تغییر کاربری از سوی کمیسیون و تثبیت دائمی تخلفات خویش به خصوص تبدیل فضای مسکونی و پارکینگ به فضای تجاری داشته و دارند و نیز از آنجا که برابر مفاد تبصره های ذیل ماده ۱۰۰ قانون به شهرداری کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری صرفا در خصوص اضافه بنای احداثی مغایر با پروانه ساختمانی یا بدون پروانه با لحاظ ضرورت یا عدم ضرورت قلع آن و با لحاظ مغایرت و یا عدم مغایرت اصول فنی و شهرسازی با بهداشتی تصریحی دال بر تفویض اختیار، تغییر یا تثبیت کاربری مغایر با مفاد پروانه و طرح تفصیلی از سوی اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری وجود نداشته لذا عدم رعایت این امر بعضا موجب بروز ابهامات متعدد و برداشت های مختلف شده لذا شهرداری در جهت جلوگیری از هرگونه سوءبرداشت ها از موارد مطروح اقدام به صدور بخشنامه مذکور کرده اند. متاسفانه خواهان در صدد این است که بی مسئولیتی خویش را در خصوص عدم رعایت مفاد پروانه و نیز عدم موفقیت در اخذ مجوز لازم در مورد تغییر کاربری در ملک مذکور را بر عهده بخشنامه صادر شده بگذارد و به جای رعایت کلی ضوابط و مقررات مربوط و نیز قبل از اینکه مقررات مذکور را مطالعه نماید دست به معامله ای زده که قدرت و توان اجرای آن را ندارد و منصفانه نیست که عدم رعایت اصول و مقررات و ضوابط از سوی خواهان را به حساب شهرداری و بخشنامه مذکور منظور نماید. خواهان مدعی اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح داشته سؤال این است که اگر در خصوص تخلفات ساختمانی خود مجوزی داشته دیگر احتیاجی به ارسال پرونده مذکور به کمیسیون ماده | ۱۰۰ قانون شهرداری نبود، کمیسیون زمانی وارد عمل می شود که تخلفاتی از سوی مالکان در ساخت و ساز املاک رخ داده باشد و مالکان بدون اخذ مجوزهای لازم اقدام به ساخت و ساز نمایند در ثانی با توجه به ادای خواهان مبنی بر داشتن مجوز، چرا مجوزهای مورد ادعای خود را ارائه نداده و فقط به بخشنامه صادر شده اشاره داشته است، اگر مجوزی در خصوص تغییر کاربری و … داشته است تقاضای ارائه آنها را داریم

ثالثا: در خصوص ادعای خواهان مبنی بر عدم آگاهی از موارد مطروح، متأسفانه با توجه به تناقض گویی های وی معلوم نشد که خواهان در این خصوص علم داشته یا نداشته! زیرا خواهان در بند ثالثأ لایحه خود بر این امر اذعان داشته که: «با مطالعه و با علم و آگاهی از ضوابط شهرداری در حین احداث تکمیل بنای احداثی خود نسبت به واگذاری بنای ایجاد شده با شرط ارائه گواهی پایان کار به ثالث اقدام کرده اند که …» و مدعی این امر است که صدور بخشنامه مذکور باعث تأخیر در صدور پایانکار وی شده است. از خواهان که خود را عامل به مقررات و ضوابط شهرداری می داند سؤال این است که با این همه علم به مقررات و ضوابط شهرداری و شهرسازی چطور بدیهی ترین اصول و مقررات آن را رعایت نکرده و برخلاف مفاد پروانه صادر شده اقدام به ساخت و ساز کرده است و بدون اخذ مجوز لازم از مراجع ذی صلاح (کمیسیون ماده ۵) دست به تغییر کاربری در ملک مذکور زده است؟ شهرداری می تواند گواهی پایانکار پرونده را در چهارچوب مقررات در حداقل ممکن صادر نماید ولی به شرطی که مرتکب هیچ گونه تخلفی نشده باشد پرونده ای که دارای تخلفات ساختمانی و … باشد می بایست مراحل قانونی خود را ط نماید تا مهیای صدور گواهی مربوطه شود آخرین کمیسیون رسیدگی نسبت به تخلفات ساختمانی خواهان مورخ ۱۳۹۱/۴/۷ بوده آن هم با قید شروطی که در متن آراء مذکو آورده شده که یکی از این شرایط مذکور ارائه گزارش مهندسان ناظر بوده که گزارش مذکور نیز مطابق نامه شماره ۹۱/۴۹۸۴ – ۱۳۹۱/۶/۱۵ به شهرداری ارسال شده است و نیز وفق نامه شماره ۹/۶/۱۸۲۰ /ص – ۱۳۹۱/۶/۱۶ سازمان آتش نشانی تأییدیه مربوطه را ارائه کرده است و … متأسفانه با توجه به مراحل مختلف پرونده و نیز تخلفات عمده خواهان در مراحل مختلف باعث شده که شهرداری بعد از طی مراحل قانونی اقدام به صدور گواهی پایان کار به شماره ۸۱۹۸- ۱۳۹۱/۹/۳ اقدام نماید. این امر را نیز مد نظر داشته باشید که شهرداری با توجه به مفاد پرونده های ارجاعی اقدامات مقتضی را در چهارچوب مقررات انجام داده و بعد از مشخص شدن وضعیت پرونده و تعیین تکلیف تخلفات ساختمانی صورت گرفته است اقدام به صدور گواهینامه های مربوطه را می نماید در این بین اگر پرونده ای دارای تخلفات ساختمانی باشد طبیعتا می باید مراحل قانونی خود را طی نماید که پرونده خواهان از این نوع موارد است. در نتیجه شهرداری قبل از اینکه مراجع ذی صلاح در خصوص تخلفات و سایر موارد مطروحه اظهارنظر نمایند قادر به صدور گواهی مربوطه نیست. لذا صدور بخشنامه مورد ادعای خواهان نقش و تأثیری در صدور پایانکار مربوطه نداشته است.

لازم به ذکر است که از آنجا که خواهان طی نامه ای به معاونت امور عمرانی استانداری زنجان خواستار رسیدگی به موضوع بخشنامه صادر شده و از سوی دیگر شهرداری نیز طی نامه ای به شماره نامه ۹۱/۱/۲۶۲۶۴ /ص- ۱۳۹۱/۷/۲۶ خطاب به مرجع مذکور خواستار ارائه طریقه کرده است که در نهایت مرجع مذکور طی نامه ای به شماره ۴۷/۴۲/۹۰۸ – ۱۳۹۱/۸/۱۰ جوابیه مربوطه را ارائه کرده اند و بعد از آن خواهان طی نامه ای به شماره ۹۱/۷۶/۱۱۴۴۲ -د- ۱۳۹۱/۸/۱۴ خواستار اعمال مفاد جوابیه مذکور در صدور پایان کار خود شده است خواهان طی نامه شماره فوق الذکر درخواست کرده * موضوع مذکور در بخشنامه مبنی بر « از آنجا که صدور مجوز تغییر کاربری صرفا در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ بوده لذا تغییر کاربری صرفا تا زمان تخریب و نوسازی مجدد پلاک مورد نظر دارای ارزش و اعتبار قانونی بوده و دلیل بر مجوز تغییر کاربری و تبدیل واحد مسکونی به کاربری تجاری نمی باشد.» درخواست مذکور حاکی از این است که با توجه به تعهدات خواهان در مقابل طرف قرارداد خود مبنی بر اخذ مجوز تجاری از مرجع ذی صلاح نسبت به ملک فروخته شده این نیت را داشته نشان دهد که با توجه به صدور آراء و نیز پایانکار مربوطه توانسته است مجوزهای لازم را نسبت به تخلفات ساختمانی و تغییر کاربری از مراجع ذی صلاح اخذ نماید. با وجود این شهرداری وفق مفاد نامه شماره ۴۷/۴۲/۹۰۸ – ۱۳۹۱/۸/۱۰ مدیر کل دفتر امور شهر و شوراها اقدامات مقتضی را در مورد صدور گواهی پایان کار به شماره ۸۱۹۱- ۱۳۹۱/۹/۳۰ را نسبت به ملک مربوطه انجام داده است.

در آخر لازم به توضیح است که مشکل اصلی خواهان وفق مدارک و مستندات و ادعای وی در اصل صدور بخشنامه مذکور نیست بلکه تعهداتی است که خواهان در مقابل طرف معامله خود داشته، با عنایت به بند ۳ از ماده ۳ و تبصره های ذیل آن در مبایعه نامه مورد اشاره خواهان، وی موظف شده است در مورخ ۱۳۹۱/۶/۱۵ روز چهارشنبه جهت انتقال در دفترخانه حضور یابد در غیر این صورت … و از طرفي وفق مفاد ماده ۲ و بند ۲ از ماده ۳ قرارداد مذکور ملزم به ارائه مجوز شهرداری منم بر مجاز بودن تغییر کاربری بر طبقه همکف به تجاری و … بوده است. از آنجا که خواهان مدعی ورود خسارات و نیز ابطال قرارداد فی مابین شده لازم به ذکر است که اولا: در صدور پایانکار شهرداری کوتاهی به عمل نیاورده بلکه با توجه به مفاد پرونده و تخلفات ساختمانی خواهان، موضوع می باید قبل از صدور هر نوع گواهي وفق ضوابط مراحل قانونی خود را طی نماید. ثانيا: با توجه به اینکه موضوع اصلی یعنی عدم موفقیت کسب مجوز جهت تخلفات تغییر کاربری از طرف خواهان، نامبرده در صدد جبران آن برآمده و وفق مطالب فوق سعی در سوء بهره برداری از موارد مطروحه داشته، شهرداری در خصوص مجوز تغییر کاربری دخالتی نداشته صدور مجوز مذکور خارج از اختیارات شهرداری بوده و وفق مقررات بر صلاحیت کمیسیون ماده ۵ است این موضوع نیز صراحتا در متن بخشنامه قید شده است. در نتیجه از آنجا که خواهان بدون اخذ مجوز لازم در خصوص تخلفات صورت گرفته و تغییر کاربری در ملک مذکور و نیز قبول تعهدات خارج از اختیارات خود د مقابل طرف قرارداد واقع شده و بدون توجه به اینکه صدور مجوز مراحل خاص خود را داشته به میل خود اقدام کرده و تعهدات خواهان ربطی به شهرداری نداشته و نین بخشنامه صادر شده نیز اثری به قرارداد فی مابین ندارد. همان طور که قبلا بدان اشاره شده صدور بخشنامه مذکور فقط در جهت هر چه بهتر اجرا شدن مقررات و ضوابط جاری بوده و نیز جلوگیری از هرگونه سوء برداشت ها و سوء استفاده ها است. لذا از آنجا که خواهان در انجام تعهدات خارج از قدرت و اختیار خود در مقابل طرف قرارداد، موفقیتی به دست نیاورده در صدد جبران آن بوده و از این رو به بخشنامه صادر شده ایراد گرفته است که ادعای خواهان مطابق موارد فوق بی اساس و بی مورد است. رابعا: در خصوص ادعای خواهان مبنی بر اخذ جرائم از بابت تغییر کاربری، لازم به ذکر است که مطابق موارد فوق الذکر از آنجا که خواهان در ملک احداثی برخلاف مقررات و ضوابط خارج از مفاد پروانه صادر شده اقدام به ساخت و ساز کرده لذا وفق مقررات کمیسیون ماده ۱۰۰ | قانون شهرداری ها از بابت تخلفات صورت گرفته و نیز از آنجا که در خصوص تغییر کاربری مجوزی ارائه نشده، جرائمی را مشخص کرده و مبلغ مورد ادعای خواهان منحصرا به جرائم صورت گرفته است از بابت تغییر کاربری نیست بلکه مبالغی نیز از بابت سایر تخلفات و عوارضات متعلقه است که خود خواهان وفق مدارک پیوستی راضی به پرداخت آن بوده است لازم به ذکر است که با توجه به اینکه خواهان با علم و آگاهی کامل اقدامات مربوطه را در خصوص تغییر کاربری صورت داده و از مراحل صدور مجوز تغییر کاربری نیز بنا به گفته خود با خبر بوده اقدامات مربوطه را انجام داده متأسفانه از آنجا که در مورد تخلف تغییر کاربری مجوزی از سوی مراجع ذی صلاح (کمیسیون ماده ۵) صادر نشده خواهان در اجرای بند ۲ از ماده ۲ و نیز بند ۲ از ماده ۳ مبایعه نامه دچار مشکل شده است و در کل موارد مطروحه ربطی به صدور بخشنامه مذکور نداشته و ندارد.

على هذا با اعلام مراتب فوق از حضور هیئت عمومی دیوان عدالت اداری تقاضای رسیدگی و صدور حکم مقتضی مبنی بر رد دادخواست خواهان مورد استدعاست.» هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ یاد شده با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد. پس از بحث و بررسی، با اکثریت آراء به شرح آینده به صدور رأی مبادرت می کند.

رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

نظر به اینکه کمیسیون ماده صد قانون شهرداری مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی بوده و قانون گذار در ماده مذکور، اخذ تعهد و شرایطی از این قبیل را پس از صدور رای کمیسیون و تمکین مالک و اجرای آن توسط شهرداری پیش بینی نکرده است و برای شهردار در قوانین، جهت ایجاد محدودیت نسبت به آراء کمیسیون ماده صد اختیاری مقرر نگردیده است، بنابراین بخشنامه مورد شکایت به شماره ۸۹/۲۰۴۸۵/د ۲۷/۹/۱۳۸۹ برخلاف ماده صد قانون شهرداری و خارج از حدود اختیارات شهردار بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲، ابطال می شود.

رئیس هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

محمدجعفر منتظری

خیابان بهشت (ضلع جنوبی پارک شهر) دیوان عدالت اداری

برای اطلاع بیشتر از کمیسیون ماده ۱۰۰ و وظایف وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ حتما به صفحه فوق مراجعه نمایید.

مراحل اخذ مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی

فرآیند اخذ مجوز تغییر کاربری زمین کشاورزی نیازمند چندین مرحله است. ابتدا، باید تعیین کنید که آیا زمین شما واجد شرایط تغییر کاربری است و چه نوع توسعه‌هایی مجاز است. این را می توان با مشورت با مقامات برنامه ریزی محلی یا مشاوره حقوقی از یک وکیل مجرب انجام داد.

پس از اینکه مشخص کردید که توسعه پیشنهادی شما مجاز است، باید درخواست مجوز را به کمیسیون ماده 100 ارسال کنید. برنامه باید شامل طرح های دقیق و مشخصات توسعه پیشنهادی و همچنین هرگونه اسناد مرتبط مانند ارزیابی اثرات زیست محیطی باشد.

پس از ارسال درخواست شما، توسط کمیسیون ماده 100 بررسی می شود که ممکن است قبل از اعطای مجوز، به اطلاعات یا توضیح بیشتری نیاز داشته باشد. مهم است که به هر درخواستی که کمیسیون ارائه می کند، به سرعت و به طور کامل پاسخ داده شود.

اگر درخواست شما تأیید شود، تأییدیه کتبی از کمیسیون ماده 100 دریافت خواهید کرد که در آن شرایطی که باید قبل از شروع ساخت و ساز رعایت شود، مشخص شده است. این شرایط ممکن است شامل کدهای ساختمانی خاص یا الزامات مربوط به اقدامات کاهش اثرات زیست محیطی باشد.

اخذ مجوز برای تغییر کاربری زمین کشاورزی می تواند فرآیند پیچیده ای باشد که نیازمند برنامه ریزی دقیق و توجه به جزئیات است. جستجوی راهنمایی حقوقی از یک وکیل متخصص می تواند به ساده سازی این فرآیند کمک کند و اطمینان حاصل کند که همه الزامات لازم به موقع برآورده می شوند.

کمیسیون ماده 100 تغییر کاربری

کمیسیون مسئول نظارت بر تغییرات کاربری اراضی کشاورزی طبق ماده 100 است. این فرآیند شامل درخواست مجوز از کمیسیون برای تغییر نحوه استفاده از زمین، مانند تبدیل آن به یک ملک مسکونی یا تجاری است.

رویه های خاصی وجود دارد که باید هنگام دریافت این مجوز دنبال شود، از جمله ارائه درخواست با تمام اسناد لازم و پرداخت هزینه های مرتبط. سپس کمیسیون درخواست را بررسی می کند و بر اساس عوامل مختلف مانند تأثیرات زیست محیطی و نیازهای جامعه تصمیم می گیرد.

در صورت اعطای مجوز، ممکن است شرایط خاصی وجود داشته باشد که قبل از شروع ساخت باید رعایت شود. اینها می تواند شامل اخذ مجوزهای اضافی یا اطمینان از رعایت برخی استانداردهای زیست محیطی باشد.

توجه به این نکته ضروری است که عدم رعایت این رویه ها می تواند منجر به جریمه یا سایر مجازات های قانونی شود. اگر قصد تغییر کاربری زمین کشاورزی خود را دارید، همیشه توصیه می شود با یک وکیل مجرب در پرونده های ماده 100 مشورت کنید. آنها می توانند بینش ارزشمندی را برای هدایت این فرآیند پیچیده ارائه دهند و از انطباق با تمام قوانین و مقررات قابل اجرا اطمینان حاصل کنند.

جریمه کمیسیون ماده 100 برای تراکم مازاد

اخذ مجوز تغییر کاربری زمین کشاورزی فرآیند پیچیده ای است که نیازمند بررسی دقیق و کارشناسی حقوقی است. مشورت با وکیلی که در این زمینه تخصص دارد و می تواند شما را در مراحل لازم راهنمایی کند بسیار مهم است.

کمیسیون ماده 100 مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی را صادر کرده است، اما لازم به ذکر است که برای هر گونه تخلف جریمه نیز صادر خواهد شد. تراکم بیش از حد یکی از این تخلفات است که می تواند منجر به جریمه های قابل توجهی شود.

اگر با جریمه یا سایر مسائل حقوقی مرتبط با تغییر کاربری ملک خود مواجه هستید، ضروری است که به دنبال یک وکیل واجد شرایط و با تجربه باشید که بتواند از حقوق و منافع شما محافظت کند. با کمک آنها، شما برای پیمایش در این فرآیند پیچیده و تصمیم گیری آگاهانه در مورد ملک خود مجهزتر خواهید شد.