عوارض تغییر کاربری + رسیدگی + وکیل متخصص

عوارض تغییر کاربری اراضی  یکی از  اصطلاحات حقوقی  می باشد که امروزه اکثر افرادی که  دارای املاک رزاعی و همچنین مسکونی می باشند با آن  آشنایی دارند ، و موضوع اصلی ان نیز بدین صورت می باشد  که ممکن است یک ملک  مسکونی بوده وبه تجاری تبدیل گردد و یا زراعی باشد و به مسکونی تبدیل گردد .

در این رابطه سازمانهای شهرداری و همچنین  جهاد سازندگی با توجه محل قرار گیری زمین در ان دخیل می باشند. اگر زمین مذکور  در داخل حریم شهری باشد   این امر  مربوط به  شهرداری و اگر خارج از حریم شهری باشد جهاد کشاورزی  به آن رسیدگی می نمایند .

 رسیدگی  در کمیسیون های عوارض تغییر کاربری :

تغییر  کاربری زمینها در هر دو مورد فوق  در کمیسیونهای ویژه این سازمانها و ادارات مورد بررسی و رسیدگی قرار میگیرد . اگر شما نیز در این رابطه  دارای پرونده ای  با موضوع تغییر کاربری می باشید و در این  کمیسیون ها بدان رسیدگی می شود می توانید   در جلسات رسیدگی حضور پیدا کرده و از  حق خود دفاع نمایید .

 وکیل متخصص عوارض تغیر کاربری :

وکیل متخصص عوارض تغییر کاربری  یک دسته از وکلای دادگستری می باشند که در این رابطه می توانند  با استفاده از تجربه و آشنایی خاصی که با  قوانین و مقررات مربوطه در این زمینه دارند  به راحتی می توانند   در این نوع از کمیسیونها با حضور شخصی  و همچنین  ارسال  لوایح  با مستندات قانونی  ضمن کاهش میزان عوارض برای شما  در صورت لزوم رای مورد نظر را نیز برای شما دریافت نماید .

 نمونه رای دیوان عدالت اداری در خصوص عوارض تغیر کاربری

احتراما، اینجانب امید محمدی در خصوص مصوبه شورای شهر کرج راجع به عوارض تغییر کاربری» به علت خروج شورای اسلامی شهر کرج از حدود اختیار خود و تصویب مقرره ای برخلاف مفاد قانونی درخواست ابطال مصوبه مذکور را به شرح ذیل به استحضار آن عالی مقام معروض میدارم.

بخش اول:

مشخصات مصوبه مورد اعتراض: مصوب شورای شهر کرج راجع به عوارض تغییر کاربری شورای اسلامی شهر کرج، در خصوص تصویب عوارض محلی برای سال ۱۳۹۴، برای تغییر کاربری مبادرت به وضع عوارض نموده و شهرداری کرج نیز در مقام اجرای مصوبه مذکور می باشد و در بخش ۱۱ فصل دوم تعرفه عوارض سال ۱۳۹۴ همچنین به موجب مصوبه بیست و ششمین جلسه شورای اسلامی شهر کرج مورخ ۱۳۹۳/۱۰/۲۸ به اخذ این گونه عوارض تصریح نموده است. این مصوبه به قرار زیر است:

ردیف شرح تغییر کاربری تعرفه عوارض

1.  تغییر کاربری مسکونی به تجاری در پهنه الف p۲۵۰
2.  تغییر کاربری مسکونی به تجاری در سایر پهنه ها p۲۰۰
3. تغییر کاربری خدماتی به تجاری در پهنه الف p۳۰۰
4.  تغییر کاربری خدماتی به تجاری در سایر پهنه ها p۲۵۰
5.  تغییر کاربری اداری به تجاری در همه پهنه ها p۱۲۰
6. . تغییر کاربری مسکونی به اداری در همه پهنه ها p۱۵ “
7.  تغییر کاربری صنعتی به تجاری در همه پهنه ها p۲۰۰
8.  تغییر کاربری اداری به مسکونی p۱۵
9.  تغییر کاربری خدماتی به مسکونی p۱۰۰
10.  تغییر کاربری خدماتی به اداری p۱۵۰
11.  تغییر کاربری صنعتی به مسکونی p1
12.  تغییر کاربری مسکونی به تالار پذیرایی در کلیه پهنه ها p۱۰۰
13.  تغییر کاربری اداری به تالار پذیرایی در کلیه پهنه ها p۸۰
14.  تغییر کاربری خدماتی به تالار پذیرایی در کلیه پهنه ها p۱۵۰
15.  تغییر کاربری در حریم به تجاری p۲۵۰
16.  تغییر کاربری در حریم به اداری و صنعتی p۱۵۰
17.  تغییر کاربری به مسکونی در حریم p۵۰
18.  تغییر کاربری اداری به صنعتی p۱۰۰
19.  تغییر کاربری صنعتی به شهربازی در همه پهنه ها p۵۰
20.  تغییر کاربری اداری به شهربازی در همه پهنه ها p۵۰
21.  تغییر کاربری مسکونی به شهربازی در همه پهنه ها p۷۰
22.  تغییر کاربری خدماتی به شهربازی در همه پهنه ها p۵۰
23. تغییر کاربری مسکونی به صنعتی p۱۰۰
24.  تغییر هر نوع کاربری به غیر از تجاری به پمپ بنزین وCNG ۳۰ p
25.  تغییر کاربری صنعتی به اداری p۲۵
26.  عوارض ارزش افزوده تغییر کاربری اراضی به صنایع وابسته کشاورزی در حریم شهر پس از اخذ مجوزهای قانونی p۲۵

بخش دوم

1. مغایرت مصوبه با آراء متعدد دیوان عدالت اداری و مجرای ماده ۹۲ قانون دیوان عدالت اداری

هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در آراء متعددی، موضوع مورد استفاده توسط شورای اسلامی شهر کرج جهت وضع و تعیین عوارض سالانه را غیر قانونی و مورد ابطال قرار داده است.

لیکن علی رغم اعلان آرای مذکور در روزنامه رسمی یا حتی اعلام مستقیم آن توسط اشخاص به آن شورای شهر، تأثیری در روند نادرست آن شورا نداشته و مرجع مذکور یا نسبت به موضوع بی اعتنا بوده و موجبات دور زدن قوانین و آرای آن دیوان را فراهم می نماید. همان گونه که آن مقام اندیشمند مستحضرند این آراء به شرح ذیل است: ردیف تاریخ دادنامه موضوع مرجع تصویب کننده

1.  ۱۳۸۰/۱۱/۱۴۰۱ ۳۵۴ الی ۳۵۸ وضع قاعده آمره در خصوص وصول عوارض تغییر کاربری علاوه بر جرائم تخلفات ساختمانی خلاف قانون است شهرسازی و معماری شهرداری تهران
2.  ۱۳۸۴/۱۰/۱۱.۲ ۵۶۱ ابطال مواد ۳ و ۴ و ۵ مصوبه شماره ۲۳۴۲/۸۲/۵ – ۱۳۸۳/۴/۲۳ شورای اسلامی شهر کرج مبنی بر ماده ۴ آیین نامه اجرایی حفظ سرانه خدماتی شهر کرج در خصوص تغییر کاربری اراضی واقع در طرح های خدماتی از طریق کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به شرط واگذاری ۵۰ درصد اراضی مذکور به شهرداری به طور رایگان جهت تأمین سرانه خدمات شورای اسلامی شهر کرج
3.  ۱۳۸۶/۶/۲۵.۳ ۳۴۷ و ۳۴۸ ابطال مصوبه مربوط به تعیین عوارض به جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرح های دولتی مصوب ۱۳۸۳/۱۰/۲۹ شورای اسلامی شهر تهران : به شماره ۱۶۰۱۶۰۸/۲۰۹۴۹ – ۱۳۸۳/۱۱/۶ شورای اسلامی شهر تهران
4. ۳۸۱ ابطال مصوبه شماره ۷۵۸۵ش الف س- ۱۳۹۰/۹/۷۴ ۱۳۸۷/۱۰/۳ شورای اسلام شهر شیراز در برقراری عوارض مالیات بر ارزش افزوده تفکیک و افراز اراضی شورای اسلامی شهر شیراز ۱۳۹۱/۲/۲۵
5.  ۴ ابطال ماده ۹ مصوبه شورای اسلامی شهر شاهرود و بندهای چهارگانه آن مبنی بر اخذ عوارض تغییر کاربری املاک مردم در قبال وجه و یا قسمتی از زمین به نحو رایگان شورای اسلامی شهر شاهرود و ۱۳۹۱/۵/۲
6. ۲۴۷ ابطال مصوبه سال ۱۳۸۲ شورای اسلامی شهر بندرعباس در قسمت اخذ ۲۵ درصد از اراضی درخواست کننده تغییر کاربری به عنوان عوارض تغییر کاربری از انبارها به تجاری به اخذ عوارض و بهای خدمات تغییر کاربری» شورای اسلامی شهر بندرعباس
7.  ۱۳۹۱/۱۰/۱۱ ۷۱۷ أخذ قسمتی از اراضی اشخاص در قبال تغییر کاربری توسط شورای اسلامی شهر کرج- مصوب ۱۳۸۲۱- خلاف قانون است شورای اسلامی شهر کرج ۱۳۹۳/۱۱/۶۰۸
8. ۱۸۱۸ ابطال بند ۳ ماده ۱۴ تعرفه عوارض محلی مصوب سال ۱۳۸۹ شورای شهر اردبیل (ابطال اخذ عوارض علاوه بر جریمه های مندرج در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری شورای اسلامی شهر اردبیل ۱۳۹۳/۱۲/۱۱۰۹
9. ۱۹۴۵ الی ۱۹۷۵ ابطال تبصره های ۲، ۳ و ۵ از ماده ۵ و ماده ۶ و ۷ آیین نامه هماهنگی تصمیم گیری در خصوص حفظ سرانه های خدماتی شهر کرج مصوب ۱۳۸۵/۱۱/۸ شورای اسلامی شهر کرج
10.  ۱۳۹۴/۳/۲۵ ۳۵۰ ابطال بند ۱۱ و ۱۲ و تبصره ۷ ماده ۲۰ مصوبه شورای اسلامی شهر رامیان در خصوص برقراری عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به کاربری مسکونی در سال ۱۳۹۳ شورای اسلامی شهر رامیان

 ۲. خروج از حدود اختیارات

وظایف شورای اسلامی شهرها در ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵/۳/۱ با اصلاحات بعدی تعیین شده است و در این ماده قانونی امر تغییر کاربری اراضی در صلاحیت شورای اسلامی شهر پیش بینی نشده است. با توجه به مراتب، شورای اسلامی شهر کرج که صلاحیتی برای تغییر کاربری اراضی ندارد، به طریق اولی نمی تواند در این خصوص مبادرت به وضع قاعده و اخذ عوارض و بهای خدمات کند

 ٣. مغایرت با قانون مالیات بر ارزش افزوده:

بند ۲۶ جدول عوارض فوق با عنوان «عوارض ارزش افزوده تغییر کاربری اراضی به صنایع وابسته کشاورزی» مغایر با قانون مالیات بر ارزش افزوده است.

توضیح اینکه تعمق و بررسی در کلیه موارد قانون مالیات بر ارزش افزوده به ویژه ماده ۳ آن، صرفا مربوط به کالا و خدمات (نظیر خدمات حمل و نقل و امثالهم) است به علاوه موارد مصرحه در مواد ۲۹، ۳۸، ۱۶ قانون مالیات بر ارزش افزوده مبین آن است که قانون موصوف، صرفا امور معاملاتی و مبادلاتی بر ارزش کالاها و خدمات مربوط به آن و مشخص شده در قانون را شامل می شود.

همچنین عوارض منظور شده، جهت شهرداری در قانون مالیات بر ارزش افزوده نیز صرفا ناظر بر موارد مبادرت به تولید و حمل و نقل، صادرات و واردات کالای خاص و مشخص در مواد ۴۳ و ۳۸ قانون مالیات بر ارزش افزوده می باشد که دقیقا مشخص شده و در هیچ جای قانون حتی یک کلمه در خصوص اموال غیر منقول نام و ذکری به میان نیامده است.

قانون مالیات بر ارزش افزوده از بدو تا ختم صرفا مربوط به کالا، خدمات حمل و نقل و حقوق گمرکی است و اموال غیر منقول از شمول آن خروج موضوعی دارد و صراحت مواد ۳۹۳، ۳۸ و ۱۶ قانون فوق دلیل بر این مدعاست.

ملاحظه مشروح مذاکرات جلسه ۲۶۵ مجلس شورای اسلامی مندرج در روزنامه رسمی شماره ۱۶۸۳۸ به هرگونه شائبه و تفسیر غلط در خصوص عوارض موضوعه (تبصره ۱ ذیل ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده) پاسخ گوست و محرز کرده است که عوارض مورد نظر صرفا راجع به حقوق گمرکی و سود بازرگانی و متوجه واردات است و اساسا ارتباطی به بحث زمین، تفکیک و صدور پروانه ساختمانی ندارد و پر واضح است که شورای شهر کرج، خارج از حدود اختیارات و برخلاف اصول قانون مبنا اقدام به تصویب مصوبه معترض عنه با بهانه های مختلف از جمله عوارض ارزش افزوده می نماید.

مصوبه شورای اسلامی شهر کرج بیانگر تصور و تلقی غلط آن شورا از باب اختیار بی حد و حصر برای خود در وضع عوارض آن هم تحت هر عنوان و با استنادهای کاملا بلاوجه است.

دادنامه ۲۴۷ سال ۱۳۹۰ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع «ابطال مصوبه شماره ۷۵۸۵/ش الف س – ۱۳۸۷/۱۰/۳ شورای اسلامی شهر شیراز در برقراری عوارض مالیات بر ارزش افزوده تفکیک و افراز اراضی» یک بار عوارض ارزش افزوده اراضی را که ناشی از تفکیک و افراز اراضی بود، مغایر قوانین اعلام نموده که با وحدت ملاک از آن به این نتیجه می توان رسید که ارزش افزوده اراضی این بار ناشی از تغییر کاربری نیز خلاف مقررات ارزش افزوده است.

مورد دیگری که می توان در آرای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری راجع به غیر قانونی بودن اخذ عوارض ارزش افزوده از اراضی مشاهده نمود و در موارد مشابه از آن ملاک گیری کرد، رأی مندرج در دادنامه ۱۸۱۸ – ۱۳۹۳/۱۱/۶ در خصوص ابطال مصوبه شورای شهر اردبیل است.

شورای شهر اردبیل از عنوان عوارض ارزش افزوده به عنوان عوارض بهای خدمات، مبادرت به وضع عوارض مازاد بر جریمه های کمیسیون ماده ۱۰۰ می نمود و اعضای آن گمان می کردند این امور و فرارهای عنوانی، از چشم تیزبین قضات محترم دیوان عدالت اداری پنهان می ماند.

لازم به ذکر است که به اعتبار اصل ۴۷ قانون اساسی: مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است و به استناد ماده ۳۰ قانون مدنی: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد و حق مالکیت به عنوان کامل ترین مصداق حق عینی مورد تأیید و تأکید شارع و دکترین حقوقی قرار گرفته است؛

اما شهرداری به عنوان متولی اداره امور شهری و ضابط عالیه کنترل و نظارت بر طرح های تفصیلی و مالک اراضی کوچه های عمومی و میدان ها و پیاده روها و غیر هم که مورد استفاده عموم قرار گرفته و ملک عمومی تلقی می شود (موضوع تبصره ۶ ماده ۹۶ و ماده ۴۵ آیین نامه مالی شهرداری ها)، دارای حقوق مالکانه ای مانند اشخاص حقیقی نمی باشند و نمی توانند به همان اندازه و کیفیت از حقوق مالکانه مانند واگذاری و یا هرگونه دخل و تصرف همچون تغییر کاربری در آن بهره ببرند.

چرا که اجابت خواسته اشخاص حقیقی مثلا در خصوص صدور پروانه تجاری در ملکی که دارای کاربری انبار بوده، به واسطه مغایرت خواسته با ضوابط فنی و شهرسازی و مقررات طرح تفصیلی مصوب شهر موجب هرج و مرج می گردد پس باید از این امر خودداری کند و شهردار در این حالت نمی تواند در مانحن فیه به بهانه و عذر گشایش در امور شهروندان و با نگاه آنکه اجابت خواسته هایی با کیفیت مذکور، سبب ایجاد اشتغال و توسعه شهری می شود از حقوق مالکانه خویش با پایمال کردن اصول شهرسازی سوءاستفاده نماید.

لذا با عنایت به مراتب فوق به منظور پیشگیری از ادامه این امر و اخذ وجوه غير قانونی از شهروندان، تقاضای اعمال ماده ۹۲ قانون دیوان عدالت اداری سال ۱۳۹۲ که مقرر می دارد: «چنانچه مصوبه ای در هیئت عمومی ابطال شود، رعایت مفاد رای هیئت عمومی در مصوبات بعدی، الزامی است.

هرگاه مراجع مربوط، مصوبه جدیدی مغایر رأی هیئت عمومی تصویب کنند، رئیس دیوان موضوع را خارج از نوبت بدون رعایت مفاد ماده (۸۳) این قانون و فقط با دعوت نماینده مرجع تصویب کننده، در هیئت عمومی مطرح می نماید.» را از آن مقام محترم دارم.

بنا به مراتب و نظر به اینکه مصوبه شورای اسلامی شهر کرج در خصوص عوارض «تغییر کاربری» با قانون و حدود اختیارات شوراها مغایرت دارد وضع عوارض توسط شورای اسلامی شهر کرج در تجویز اخذ عوارض مذکور، خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات آن شورا می باشد، مستند به مواد ۱۳، بند ۱ ماده ۱۲، ۸۸ و ۹۲ قانون دیوان عدالت اداری سال ۱۳۹۲ استدعای ابطال مصوبه مذکور و جلوگیری از اخذ عوارض غیر قانونی شهرداری کرج از زمان تصویب و خارج از نوبت را دارم.»

تغییر کاربری ها برای کلیه کاربری هایی که در اجرای تصمیمات متخذه در کمیسیون ماده ۵ تغییر کاربری می یابند.

ردیف شرح تغییر کاربری تعرفه عوارض

1.  تغییر کاربری مسکونی به تجاری در پهنه الف P۲۵۰
2.  تغییر کاربری مسکونی به تجاری در سایر پهنه ها P۲۰۰
3.  تغییر کاربری خدماتی به تجاری در پهنه الف P۳۰۰
4.  تغییر کاربری خدماتی به تجاری در سایر پهنه ها P۲۵۰
5.  تغییر کاربری اداری به تجاری در همه پهنه ها P۱۲۰
6.  تغییر کاربری صنعتی به تجاری در همه پهنه ها P۲۰۰
7.  تغییر کاربری مسکونی به اداری در همه پهنه هاP۱۵
8.  تغییر کاربری اداری به مسکونی P۱۵
9.  تغییر کاربری خدماتی به مسکونی P۱۰۰
10.  تغییر کاربری خدماتی به اداری P۱۵۰
11.  تغییر کاربری صنعتی به مسکونی 1 P
12.  تغییر کاربری مسکونی به تالار پذیرایی در کلیه پهنه ها P۱۰۰
13.  تغییر کاربری اداری به تالار پذیرایی در کلیه پهنه ها P۸۰
14.  تغییر کاربری خدماتی به تالار پذیرایی در کلیه پهنه ها P۱۵۰
15.  تغییر کاربری در حریم به تجاری ۲۵۰ P ۱۶، تغییر کاربری در حریم به اداری و صنعتی P۱۵۰
16.  تغییر کاربری به مسکونی در حریم P۵۰
17.  تغییر کاربری اداری به صنعتی P۱۰۰
18.  تغییر کاربری صنعتی به شهربازی در همه پهنه ها P۵۰
19.  تغییر کاربری اداری به شهربازی در همه پهنه ها P۵۰
20.  تغییر کاربری مسکونی به شهربازی در همه پهنه ها P۷۰
21.  تغییر کاربری خدماتی به شهر بازی در همه پهنه ها P۵۰
22.  تغییر کاربری مسکونی به صنعتی P۱۰۰
23.  تغییر هر نوع کاربری به غیر از تجاری به پمپ بنزین و CNG P۳۰
24.  تغییر کاربری صنعتی به اداری ۲۵ P
25.  عوارض ارزش افزوده تغییر کاربری اراضی به صنایع وابسته کشاورزی در حریم شهر پس از اخذ مجوزهای قانونی ۲۵ P
26.  تغییر کاربری تجاری و اداری به ورزشی مشمول عوارض تغییر کاربری نمی گردد.
27.  تغییر کاربری تجاری به مسکونی مشمول عوارض تغییر کاربری نمی گردد.
28.  تغییر هر نوع کاربری به خدماتی مشمول عوارض تغییر کاربری نمی گردد.
29.  تغییر هر نوع کاربری به هتل و متل مشمول عوارض تغییر کاربری نمی گردد.
30.  تغییر هر نوع کاربری به مذهبی و آموزشی مشمول عوارض تغییر کاربری نمی گردد.\

رئیس دیوان عدالت اداری در اجرای ماده ۹۲ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ موضوع را به هیئت عمومی ارجاع می کند و به موجب نامه شماره ۱۰۳۳/۹۴ – ۱۳۹۵/۳/۲۲ از شورای اسلامی شهر کرج درخواست شد نمایندگان خود را برای شرکت در جلسه هیئت عمومی دعوت کنند.

هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۳۹۵/۳/۲۵ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان و با حضور نمایندگان شورای اسلامی شهر کرج تشکیل شد. پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأى مبادرت کرده است.

رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

مطابق ماده ۹۲ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲  مقرر شده است: «چنانچه مصوبه ای در هیئت عمومی ابطال شود، رعایت مفاد رای هیئت عمومی در مصوبات بعدی الزامی است.

هرگاه مراجع مربوط، مصوبه جدیدی مغایر رأی هیئت عمومی تصویب کنند، رئیس دیوان موضوع را خارج از نوبت بدون رعایت مفاد ماده ۸۳ قانون مذکور و فقط با دعوت نماینده مرجع تصویب کننده در هیئت عمومی مطرح می نماید.» نظر به اینکه در رأی شماره ۲۴۷- ۱۳۹۱/۵/۲ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، مصوبه شورای اسلامی شهر بندرعباس در خصوص وضع عوارض تغییر کاربری به لحاظ مغایرت با قانون و خروج از حدود اختیارات ابطال شده است و شورای اسلامی شهر کرج در تصویب بخش ۱۱- فصل ۲ از تعرفه عوارض و بهای خدمات سال ۱۳۹۴ بدون رعایت مفاد رأی مذکور، عوارض تغییر کاربری برای کلیه کاربری هایی که در اجرای تصمیمات کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تغییر کاربری می یابند وضع کرده است، بخش ۱۱ فصل ۲ تعرفه مذکور با استناد به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۱۳ و مواد ۸۸ و ۹۲ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می شود.