در این نوشتار به بررسی عوارض سهم خدمات عمومی و همچنین شهم شهرداری در این رابطه می پردازیم.
به صورت کلی شهرداری برای ایجاد رفاه در سطح شهر و همچنین تامین میزان خدمات عمومی برای این امر از تمامی ساختمانهای واقع در سطح کشور در ازای میزان متراژ و وضعیتی که دارند عوارض دریافت می نماید .
نحوه و میزان عوارض پرداختی به شهرداری
در کلیه املاکی که در داخل حریم شهر واقع شده اند و اعیانیهای آنها به هر نحوی از انحاء مجاز شناخته می شوند عوارض عرصه به عنوان سهم خدمات عمومی و سهم شهرداری مطابق جداول (الف) و ( ب) محاسبه و اخذ خواهد شد.
الف) عوارض عرصه مسکونی
ردیف مساحت عرصه درصد مبنای محاسبه
١. زیر ۱۰۰ مترمربع ۱۰ ارزش روز عرصه
٢. از ۱۰۱ متر مربع تا ۱۷۵ مترمربع ۱۵ ارزش روز عرصه
٣. از ۱۷۶ مترمربع تا ۴۰۰ مترمربع ۲۰ ارزش روز عرصه
۴. از ۴۰۱ مترمربع تا ۶۰۰ مترمربع ۲۵ ارزش روز عرصه
۵. از ۶۰۱ مترمربع تا ۱۰۰۰ مترمربع ۳۰ ارزش روز عرصه
ب) عوارض عرصه غیر مسکونی
ردیف مساحت عرصه درصد مبنای محاسبه
۱. تا ۲۰۰ مترمربع ۱۵ ارزش روز عرصه
٢. از ۲۰۱ متر مربع تا ۳۰۰ مترمربع ۲۰ ارزش روز عرصه
٣. از ۳۰۱ متر مربع تا ۶۰۰ مترمربع ۲۵ ارزش روز عرصه
۴. از ۶۰۱ متر مربع تا ۱۰۰۰ مترمربع ۳۰ ارزش روز عرصه
۵. از ۱۰۰۱ متر مربع تا ۳۰۰۰ مترمربع ۳۵ ارزش روز عرصه
۶. از ۲۰۰۱ مترمربع تا و بیشتر ۴۰ بر اساس تقویم هیئت ارزیابی
تبصره ۱- ارزش عرصه معادل ۲۰ برابر برای کلیه مسکونی ها و ۲۵ برابر برای غ مسکونیها بر اساس آخرین ارزش معاملاتی عرصه به موجب ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم می باشد.
تبصره ۲- اگر ملکی فاقد ارزش منطقه ای باشد عوارض آن بر اساس نزدیک ترین ارزش منطقه ای به محل محاسبه و اخذ خواهد شد.
تبصره ۳- حداقل ارزش منطقه ای برای محاسبه عوارض بندهای فوق مبلغ ۵۰۰۰ ریال می باشد.
٢. در اجرای دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری و تبصره ۴ ماده واحده در خصوص تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها، اراضی واقع در محدوده شهر و یا واقع در طرح های ساماندهی و توسعه و عمران شهری به شرط تصویب در کاربری مربوطه توسط کمیسیون ماده ۵ که با هر نوع اسناد مالکیت به صورت غیرقانونی احداث، قطعه بند و تفکیک گردیده اند در صورت ابقاء اعیانی های آن توسط کمیسیون های ماده ۱۰۰ به شرح ذیل سهم خدمات عمومی و سهم شهرداری محاسبه و اخذ خواهد شد.
الف) اراضی بایر و مزروعی و مشجر با هر مساحتی ۵۵٪ عرصه به عنوان سهم تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی شهری و به علاوه حداکثر تا ۲۰٪ از کل عرصه به طور ثابت به عنوان سهم شهرداری تعیین می گردد.
ب) از کلیه املاک و اراضی به غیر از بند (الف) همین ردیف که دارای کاربری عمومی بوده و اعیانی های آن ها از سوی کمیسیون های ماده ۱۰۰ ابقاء شده اند اعم از اینکه کاربری آنها تغییر یافته یا نیافته باشد ۳۰٪ عرصه به عنوان سهم خدمات عمومی و حداکثر تا ۲۰٪ از کل عرصه به طور ثابت به عنوان سهم شهرداری تعیین می گردد.»
در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس شورای اسلامی کلانشهر تبریز به موجب لایحه شماره ۳/۴۳۲۶/ش/ت –
۱۳۸۸/۱۱/۵ توضیح داده است که:
با سلام و احترام، معطوف به پرونده کلاسه ۶۱۴/۸۸/۴۵ مربوط به شکایت شرکت شادانه تبریز (سهامی خاص) به نمایندگی محسن و سعید رنج کامل با وکالت آقای حسن پورحسن طالاری به طرفیت شورای اسلامی شهر تبریز مبنی بر ابطال ماده ۲۴ تعرفه عوارض محلی شهر تبریز برای سال ۱۳۸۸. با مطالعه و ملاحظه دادخواست تقدیمی و موارد عنوان شده در آنکه محل ایراد و اعتراض واقع شده است دفاع به عرض می رساند علی رغم اعتقاد و استنباط وكبل شرکت شاکی نوع کاربری املاک در متن اسناد مالکیت مربوطه مشخص و معین نمی شود بلکه مندرجات سند نشانگر وضع موجود و مشهور در محل است نه مؤید نوع کاربری مصوب آن .
همان طور که در متن دادخواست تقدیمی اذعان و اشعار شده است و مندرجات متن ابلاغ به تخلفات ساختمانی و نامه مورخ ۱۳۸۸/۲/۱۴ مالک ملک خطاب به معاونت مالی و اداری شهرداری منطقه ۵ تبریز هم این موضوع را تأیید و تسجيل می نماید ملک مورد نظر در خارج از محدوده شهر قرار داشته و نوع کاربری آن فضای سبز بوده است. سپس وارد محدوده شهر شده و در حریم فضای سبز واقع شده است و این موضوع را مندرجات متن صورت جلسه گروه کارشناسی شهرداری منطقه ۵ تأیید می کند لذا با تقديم تصویر مدارک استنادی فوق الذکر به عرض می رساند موضوع دقیقأ مشمول قسمت (ب) بند ۲ ماده ۲۴ تعرفه عوارض محلی مصوب شورای اسلامی شهر تبریز برای سال ۱۳۸۸ است با این توضیح که خارج از محدوده بودن قبلی ملک سپس ورود آن به داخل حریم و محدوده شهر و اینکه نوع کاربری آن عمومی و فضای سبز بوده است برابر مدارک ذکر شده محرز و ثابت است و در وضع و شرایط ذکر شده تخلفات ساختمانی آن در کمیسیون ماده ۱۰۰ رسیدگی و با اخذ جریمه تأیید و ابقاء شده است با وصف مراتب ملک مورد نظر از ورود به محدوده شهر و استفاده از امتیازات آن بهره مند شده و در نهایت با ابقاء و تأیید اعیانی های خلاف احداث شده توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ در حقیقت نوع کاربری از فضای سبز عملا و قانون به کارگاهی تبدیل شده است، لذا مالكين در مقابل این امتیازات متقابلا مکلف به تأمین حقوق عمومی شهروندی و تمکین به اجرای مفاد قسمت (ب) بند ۲ ماده ۲۴ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۸۸ می باشند. شورای اسلامی شهر با توجه به اختیار حاصله از بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ که من می دارد: تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می شود از اختر و صلاحیت شورای اسلامی شهر است، عوارض تعرفه محلی شهر تبریز را برای سال ۱۳۸۸ تصویب کرده است و این اقدام مبنا و مجوز قانونی دارد. استناد وکیل شاک قاعده تسليط و اصل ۲۲ قانون اساسی و ماده ۳۱ قانون مدنی مورد و جایگاهی ندارد زیر همان طور که استحضار دارید قوانین متعدد وضع شده در خصوص مسائل مختلف قاعد تسليط و اختیار مطلق مالکین را محدود کرده و تابع شرایط خاص کرده است از آن جمله قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای طرح های عمومی و عمرانی و همچنین خود ماده ۱۰۰ و تبصره های ذیل آن از قانون شهرداری است که به مالک ملک اجازه و اختیار مطلق و نامحدود در استفاده از ملک خویش را نمی دهد و سایر مقررات و ضوابط شهرسازی که احداث ساختمان را تابع شرایط خاص کرده است با عرض مراتب و توجه به اینکه شکایت مطروحه مغایر با قوانین و مقررات موضوعه بوده و اجابت خواسته شاکی مخل نظم عمومی و مدیریت شهری و مانع عمران و آبادانی خواهد بود تقاضای صدور حکم به رد شکایت مطروحه را مینماید.»
هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۳۹۴/۱۰/۲۲ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.
رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری
نظر به اینکه به موجب مقررات تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب سال ۱۳۶۷، مراجع مربوط می توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر حداکثر تا ۲۰ درصد از اراضی آنها را برای تأمین عوض واقع در طرح های موضوع این قانون و همچنین اراضی عوض طرح های نوسازی و بهسازی شهری به طور رایگان دریافت نمایند؛ بنابراین ماده ۲۴ تعرفه عوارض محلی شهر تبریز در سال ۱۸۸” مصوب شورای اسلامی شهر تبریز در مواردی که بیش از ۲۰ درصد را تجویز کرده است مغایر قانون و از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر خارج است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.
مرتضی علی اشراقی
معاون قضائی دیوان عدالت اداری
