تخلفات ساختمانی شامل :
- ساخت بنا بدون پروانه یامغایرمندرجات پروانه صادرشده
- عدم احداث پارکینگ یاساخت غیراصولی آن
- عدم استحکام ورعایت ضوابط فنی ومهندسی،شهرسازی،بهداشتی ساختمان ساخته شده
- تجاوز به معابر شهر
- تغییر کاربری غیرمجاز
- تخلف مهندس ناظر ساختمان
اعضای تشکیل دهنده کمیسیون
1- نماینده دادگستری
2- نماینده شورای شهر
3- نماینده فرمانداری
4- نماینده وزارت کشور
5- نماینده شهرداری که درجلسه رسیدگی صرفا جهت شرح وبیان توضیحات دعوت می شود ودررای گیری حق رای ندارد
نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده 100
پس ازمطرح شدن مورد تخلف درکمیسیون،برگ تشخیص تخلف به مالک یا ذینفع ابلاغ می شود و او ملکف است ظرف 10 روز ازتاریخ ابلاغ به رفع تخلف یا پاسخی جهت تخلف احرازشده تقدیم نمایداما عدم ارسال پاسخ مانع رسیدگی وتشکیل جلسه کمیسیون نخواهد بود.
روند جلسه رسیدگی کمیسیون برای بررسی پرونده غیرحضوی وازطریق تبادل لایحه می باشد اما حضورمالک یا ذینفع منع نشده وبلامانع است ودر صورتی که نیازبه توضیحات ذی نفع باشد ازاودعوت می شود.
ادله ومدارک ولوایح به طوردقیق توسط اعضای کمیسیون بررسی می شود واظهارات طرفین شنیده می شود وظرف یک ماه موظفند رای مقتضی را مستندا ومستدلا صادرنمایند.
در رای صادره شخص،یا محکوم به پرداخت جریمه یا حکم به تخریب تمام یا بخشی ازبنا صادر،یا مکلف می شود کاربری ساختمان رابه کاربری مجازتبدیل نماید.
مقررات وضع شده ماده ١٠٠ شهرداری آمره بوده وهرگونه توافق برخلاف آن به دلیل مغایرت با نظم عمومی باطل بوده وشهرداری ملزم ومکلف به رعایت مفاد اجرای احکام صادره کمیسیون ها می باشد.
لازم به ذکراست کمیسیون تنها موظف به صدور حکم تخریب درموارد مقررشده در ماده 100 قانون شهرداری می باشد درغیراینصورت رای صادره رامی توان درکمیسیون تجدیدنظرماده 100شهرداری ودیوان عدالت اداری به چالش کشید.
مهم ترین مواردی که درقانون تصریح شده که برای آن حکم تخریب صادرشود:
- ساخت بنا یا ساختمان وساخت وساز بدون پروانه یا خلاف مندرجات پروانه
تفاوتی نمی کند سند مالکیت شخص قولنامه ومبایعنامه باشد یا رسمی
- عدم رعایت اصول شهرسازی،فنی مهندسی ،ایمنی وبهداشتی واستانداردهای ضروری که نتوان با تغییرات وروش های مهندسی عیب و ایرادتش را برطرف کرد.
- عدم پرداخت یا امتناع ازپرداخت جریمه تعیین شده
هرگاه مالک یا ذینفع ازپرداخت جریمه تعیین شده خودداری یا امتناع نمایدشهرداری براساس تبصره های ٢ و ٣ ماده ١٠٠ قانون شهرداری، پرونده رامجددابه همان کمیسیون ارجاع وکمیسیون حکم تخریب را صادرخواهد کردوشهرداری مکلف وموظف به اجرای رای کمیسیون می باشد ونمی تواند باهیچ عذرو بهانه ای ازاجرای رای امتناع نماید.
- تجاوزبه معابرشهری وعدم رعایت طرحهای مصوب رعايت برهاي اصلاحی وتعیین شده توسط شهرداری درهنگام ساخت و سازو نوسازی ساختمان
- کاربری غیرقانونی وتغییر کاربری خلاف مفاد پروانه ساخت صادره
- ساخت وسازدرملک متعلّق غیر
با استناد به تبصره ماده 1 ماده 100 شهرداری جهت صدورحکم تخریب واعاده به وضع سابق تخافات ساختمانی،احراز ضرورت تخریب وجلب نظرکارشناس رسمی دادگستری ازسوی کمیسیون ضروری می باشد وکمیسیون می تواند درصورت احرازعدم ضرورت صدورحکم تخریب،متناسب با موقعیت مکانی ملک، مصالح به کاررفته درساختمان وارزش معامله ملک درتاریخ تخلف، جریمه تعیین نماید وکمیسیون باید دررای صادره،ضرورت تخریب ومغایرت بنا را با اصول سه گانه شهرسازی،فنی و بهداشتی ومواردمقررشده درقانون تصریح نماید.
مالک یا ذینفع درلایحه دفاعیه اعتراضی خود به رای تخریب صادره باید خلاف موارد تصریح شده درقانون برای صدورحکم تخریب وامکان برطرف کردن آن رااثبات نماید.
آرای صادره از طریق دبیرخانه شهرداری به مالک یا ذینفع ابلاغ می شود ومهلت مناسبی برای اجرای حکم تخریب به او داده می شود،مهلت داده شده نباید بیشتر از۲ماه باشد. اگر مالک درمهلت مقرراقدام به تخریب بنا نکند، شهرداری رأسا توسط مامورین خود اقدام خواهد کرد وهزینه آن را طبق مقررات آيين نامه اجرای وصول عوارض،ازمالك دريافت خواهد کرد.
شهرداری یا مالک یا قائم مقام اودرصورت اعتراض به رای صادره،ازتاریخ ابلاغ آن ظرف مدت ده روز می توانند نسبت به آن رأی درکمیسیون تجدید نظرقانون ماده100 شهرداری اعتراض نمایند،که اعضاء آن راغیرازافرادی که درکمیسیون بدوی حضورداشتند،تشکیل می دهد ورأی این کمیسیون قطعی ولازم الاجرا می باشد.
کمیسیون تجدیدنظربعد ازرسیدگی وبررسی های دقیق یا رای یا تصمیم کمیسیون بدوی را نقض یا آن را تایید می نماید اما ذینفع ومالک می توانند ظرف ۳ ماه وافراد خارج ازکشورظرف 6 ماه فرصت دارندبه رای کمیسیون تجدیدنظرصادره باتقدیم دادخواست دردیوان عدالت اداری اعتراض نمایند.
روند رسيدگى به پرونده درشعب رسیدگی کننده ديوان به صورت شكلى صرفاً ازحیث نظارت بررعایت ضوابط و مقررات دررسیدگی کمیسیون های ماده 100 شهرداری است به این صورت که بعد ازبررسی های دقیق ادله ومدارک استنادی ولوایح تقدیمی درصورت وارددانستن اعتراض برای رسیدگی ماهوی مجدد،پرونده را به هیات هم عرض ارسال می کندودرصورت عدم پذیرش اعتراض،رای قطعی کمیسیون تجدیدنظرماده 100 شهرداری را تایید می نماید.
رای صادره ظرف 20 روزازتاریخ ابلاغ رای وبرای افرادمقیم خارج ازکشورظرف 2 ماه قابل اعتراض در شعب تجدیدنظر دیوان خواهد بود .
نکته : صدوررأی قطعی کمیسیون موجب فراغ دادرسی می گردد ولازم الاجرا می باشد مگراینکه ازدیوان عدالت با اثبات ورود ضرروزیان وخسارت سنگین وجبران ناپذیربااجرای حکم صادره تقاضای دستورتوقف اجرای حکم گرفته شود وبا اعتراض دردیوان رای صادره نقض شود واصلاح وتغییرات موجبات صدورحکم تخریب موجب لغواجرای حکم یا تبدیل حکم به جریمه نخواهد شد.
توصیه می شود دربدوامربا توجه به لازم الاجرا بودن رای کمیسیون تجدیدنظرشهردای ،برای گرفتن دستورموقت توقف اجرای حکم تخریب اقدام شود.
نکته : نخاله های ساختمانی که بعدازتخریب به جای می ماندیا درساخت وسازساختمان وجود دارد متعلق به صاحب ملک می باشداما شهرداری می تواند آنها را بابت هزینه تخریب بفروش برساند.
اقدامات لازم واولیه برای اجرای حکم تخریب
برای اجرای حکم تخریب باید مقدمتا اقداماتی را با کسب مجوزازمرجع صالح ونظارت کارشناس فنی انجام دهند مانند :
- تیغه کشی و پلمپ
- قطع انشعابات (انشعاباتی مانند تاسیسات مکانیکی و برقی ساختمان)
وکیل متخصص اعتراض به حکم تخریب در دیوان عدالت اداری
در این نوشتار به صورت کلی کمیسیون ماده 100 شهرداری را به عنوان مرجع تخریب بیان نموده است اما این در حالی می باشد که علاوه بر ماده 100 شهرداری در کمیسیون ماده 99 نیز رای به تخریب داده می شود.
برای اعتراض به آرای این کمیسیون ها فرد قادر است در مرجع تجدید نظر این کمیسیون ها و همچنین در دیوان اقدام به اعتراض بنماید .
باتوجه به صدور رای به تخریب در کمیسیون نیاز است فرد بیش از این ریسک نکند و در این رابطه امور خود را به یک وکیل حاذق و حرفه ای در امر کمیسیون ماده 100 و یا اعتراض به ان در دیوان عدالت ادارای بسپارد .
این وکیل به قوانین ساخت و ساز و همچنین نحوه رسیدگی و صدور رای در کمیسیون ماده 100 و همچنین نحوه اعتراض به رای صادره در دیوان عدالت اداری به صورت کامل احاطه و تسلط داشته و این وکیل در هر صورتی رای را به نفع شما دریافت می نماید
