یکی از مهم ترین موارد در حوزه شهری تعیین عوارض تغییر کاربری در محدودی قانونی شهر به مسکونی و یاکاربردهای دیگر می باشد ، منظور از این امر این می باشد که اگر شخصی دارای یک زمین کشاورزی و یا تجاری در محدوده حریم شهری بوده و خواهان تغییر کاربری آن به مسکونی باشد باید در این رابطه اقدام به اخد مجوز از شهرداری و یا جهاد کشاورزی بنماید.
در صورتی که خود بدون مجوز اقدام تغییر کاربری زمین بنماید دراین صورت برای فرد در شهرداری یا سازمان جهاد کشاورزی اقدام به تشکیل پرونده شده و به کمیسیون 5 جهاد کشاورزی ارجاع شده و در این باره رای صادر می وشد ، رای صادره در این باره قابل اعتراض در شعبه تجدید نظر کمیسوین بوده و در انتها قابل اعتراض در دیوان عالی کشور می باشد .
اعتراضات به این کمیسیون در دیوان عدالت اداری بیشتر نسبت به میزان عوارض معینه می باشد و گاها به میزان بسیار زیادی تعیین می شود که برای فردی که خواهان تغییر کاربری ان می باشد غیر قابل پرداخت می باشد . به همین دلیل افراد لازم است در این باره به وکلای دیوان مراجعه و پیگیری رونده خود را در این زمینه به وکلای دیوان بسپارند .
نمونه رای دیوان عدالت اداری در خصوص عوارض تغییر کاربری در محدوده قانونی شهر به مسکونی و یا کاربری های دیگر
این نوع عوارض برای املاک و اراضی است که بر اساس رأی مراجع ذی ربط و ذی صلاح به عنوان مسکونی و کاربری های دیگر تعیین یا تغییر می یابد و در محدوده قانونی شہر قابل وصول است.»
در پاسخ به شکایت شاکی، رئیس شورای اسلامی شهر رامیان به موجب لایحه شماره ( ۲۳۷- ۱۳۹۳/۵/۵ توضیح داده است که:
احتراما، در پاسخ به دادخواست تقدیمی خانم فاطمه نساء كاغذلو به طرفیت شهرداری رامیان موضوع پرونده کلاسه ۹۳۰۹۹۸۰۹۰۰۰۱۹۵۶۳ و به شماره بایگانی
۲۰۳/۹۳ به خواسته ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر رامیان در خصوص برقراری عوارض تغییر – کاربری اراضی غیر مسکونی به کاربری مسکونی مطالبی را به شرح ذیل به استحضار : می رساند
۱. دعوا با کیفیت مطروحه متوجه شهرداری نیست با التفات به صراحت خواسته شاکی که دلالت بر ابطال مصوبه شورای شهر رامیان دارد قضات تصدیق می فرمایند دعوا متوجه شهرداری نیست و از این رو با عنایت به صراحت بند «ب» ماده ۲۰ قانون آیین دادرسی دیوان با ایراد عدم توجه استدعای صدور قرار رد شکایت را دارد.
۲. شهرداری به عنوان متولی اداره امور شهر و تنها مرجع صالح به صدور پروانه ساختمان موضوع انشای حکم بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری و به عنوان مرجع عالیه نظارت بر اجراء و ضابطه مند ساختن طرح تفصیلی با نگاه به طرح جامع شهر و همچنین به عنوی عضو مؤثر در کمیسیون ماده ۵ به واسحله آنکه به دلیل مسئولیت تولیت شهری از ح پیشنهاد در جهت تغییر کاربری اراضی شهری و تجدیدنظر در آن برخوردار است ادعای شاکی مؤثر در مقام رسیدگی نیست.
٣. شورا مصوبه ای که بر تضییع حقوق شهروندان حمل شود تصویب نکرده است برابر مصوبه شورا چنانچه مالکانی برابر طرح جامع و تفصیلی ملک آن ها دارای کاربری باشد و مالک قصد احداث برابر آن کاربری را نداشته باشد با توافق و جلب نظر شهرداری و کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی می توانند نسبت به تغییر کاربری آن به دلخواه اقدام نمایند بدیهی است شهرداری ها الزام قانونی به تغییر کاربری نداشته و مالکان نیز موظف به احداث بنا برابر کاربری مصوب خواهند بود بنابراین تصدیق میفرمایید.
اولا: مصوبه شورا بر اساس وظایف بوده و مورد تأیید فرمانداری و وزارت کشور نیز بوده است.
ثانيا: مصوبات شورا در راستای حمایت از شهروندان است که در صورت لغو شهرداری نیز از تغییر کاربری اراضی خودداری خواهد کرد و مشکلات عدیده ای برای شهروندان حادث خواهد شد.
ثالثا: مصوبات شوراهای اسلامی شهرها بر مبنای ماده ۸۰ قانون شوراها به طور مستمر توسط فرمانداری های مربوطه مورد بررسی قرار می گیرد و در صورتی که پس از دو هفته از تاریخ ابلاغ مصوبه شورای اسلامی شهر به وسیله فرمانداری مربوطه و یا مسئولان ذی ربط مورد اعتراض واقع نشود، لازم الاجرا خواهد شد. با این توجه نظارت بر مصوبات شورای اسلامی شهر از جهت عدم مغایرت با قوانین و مقررات کشور پیشاپیش و قبتدز لازم الاجرا شدن به طور مستمر از سوی فرمانداری و مسئولان ذی ربط اعمال می شود و تبعا نظارت مجدد بر آن فاقد توجیه منطقی و مهم تر از آن فاقد مستند قانونی است.
۴. مصوبه شورا در خصوص عوارض تغییر کاربری در محدوده قانونی شهر به مسکونی حسب مقررات مندرج در بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون شوراها بوده که بر اساس آن تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهری و همچنین تعیین نوع و میزان آن در صلاحیت شوراهای اسلامی شهر است. لذا نظر به مراتب فوق تقاضای اخذ تصمیم مبنی بر رد شکایت مورد استدعاست.»
هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ یاد شده با حضور رؤساء مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد. پس از بحث و بررسی، با اکثریت آراء به شرح آینده به صدور رای مبادرت می کند.
رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری
مطابق بند ۳ ماده ۱ قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن شهرسازی مصوب سال ۱۳۵۳، طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها تعیین می شود و بر اساس ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال ۱۳۵۱ بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها در هر استان به کمیسیونی خاص محول شده است و از طرفی وظایف شورای اسلامی شهر در ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵ با اصلاحات بعدی تعیین شده است. نظر به اینکه تغییر کاربری از جمله وظایف قانونی شورای اسلامی نمی باشد به طریق اولی نمی تواند در این خصوص وضع قاعده نماید، بنابراین بندهای ۱۱ و ۱۲ و تبصره ۷ ماده ۲۰ مصوبه شورای اسلامی شهر رامیان که برای تغییر کاربری مبادرت به وضع عوارض کرده است، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار مرجع وضع تشخیص داده می شود و به استناد بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.
مرتضی علی اشراقی
هیئت عمومی دیوان عدالت اداری
معاون قضائی دیوان عدالت اداری
