در این مبحث ابتدا به مفهوم تخلفات موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها می پردازیم و سپس انواع مختلف این تخلفات را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
گفتار اول – مفهوم تخلفات موضوع ماده ۱۰۰
منظور از تخلفات موضوع کمیسیون مادهی ۱۰۰ قانون شهرداری، مصوب سال ۱۳۳۴ تخلفاتی است که در حوزه ی ساخت و ساز شهری در محدوده و حریم شهرها رخ می دهد و آن عبارت است از عدم رعایت قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی، بهداشتی و منظر ساختمان که به هر دلیل از سوی سازنده یا سازندگان بناهای شهری صورت می گیرد.
به طور کلی تخلفات ساختمانی در ایران مشمول عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه می گردد. از منظر گونه شناسی، تخلفات ساختمانی متعدد هستند.
گفتار دوم – انواع تخلفات موضوع ماده ۱۰۰
تخلفات ساختمانی موارد خاصی را شامل می شود که به هریک از موارد به طور مجزا خواهیم پرداخت. با ذکر این نکته که ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها صرفا در مور تخلفات ناشی از ساخت و سازهای درون شهری می باشد و به ساخت و سازهای حومه و برون شهری تخصیص نمی یابد.
بند اول – احداث بنا بدون پروانه
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مالکیت اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یاحریم آن را ملزم به اخذ پروانه قبل از هر اقدام عمرانی با تفکیک اراضی و شروع به ساختمان از شهرداری کرده است و ضمانت اجرای عدم چنین امری جلوگیری از عملیات ساختمانی توسط شهرداری و ارجاع امر به کمیسیون ماده ۱۰۰ می باشد. در مورد تخلف احداث با بدون پروانه در حریم یا محدوده شهر نسبت به ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها بعد از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده بنا به تقاضای شهرداری موضوع در کمسیونهایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن شورای اسلامی شهر» مطرح می شود. کمیسیون موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می کند و با توجه به لایحه کتبی ذی نفع در صورت وصول برای ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد اتخاذ می کند. کمیسیون بر اساس تبصره یک ماده ۱۰۰ ممکن است با توجه به عدم رعایت معیارهای موجود در این تبصره حکم بر تخریب دهد یا طبق تبصره ۴ ماده ۱۰۰ و با توجه به مختصات موجود در تبصره به اخذ جریمه به ازاء هر مترمربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد بپردازد.
بند دوم – عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
این تخلف زمانی رخ می دهد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد؛ ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نموده و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد احداث ننماید. در این حالت کمیسیون حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید.
بند سوم – تجاوز به معابر شهر
در این مورد باید اذعان نمود، منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است. تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری زمانی تحقق پیدا می کند که متخلف در ابتدا مالک می باشد و حقیقت تجاوزی به ملک دیگری انجام نمی دهد و في الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده، ولی در اثر گذشت زمان ملک مزبور تماما یا بعضا در طرح های مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده که با چنین طرح هایی فوری و ضربه الاجلی می باشد که دولت با پرداخت ملک به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند و یا اینکه چنین طرحی مهم و فوری نمی باشد ولی حتما باید انجام گیرد حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند بدون علم به اینکه ملک مزبور تمام یا بعضأ مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کرده و طرح دعوا در کمیسیون نماید.
بند چهارم – تراکم اراضی
تخلف تراكم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می باشد. در این مورد کمیسیون در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد حکم به پرداخت جریمه می دهد و اگر جریمه را پرداخت نکند حکم به تخریب صادر می نماید. کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رأي به اخذ جریمه علیه ذینفع بدهد.
بند پنجم – عدم استحکام بنا چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و … را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق تبصره یکم ماده ۱۰۰ میباشد حکم تخریب از سوی کمیسیون الزامی می باشد.
بند ششم – عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی
چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک، رعایت اصول فنی و معماری و … را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد. در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق صورت ماده ۱۰۰ می باشد حکم تخریب از سوی کمیسیون الزامی می باشد.
اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد.
منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد که برای حفظ بافت شهری توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد.
بند هفتم – تغییر کاربری
چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود. در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می کند و کمیسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند. در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند.
تنظیم فرم خلاف بناهای احداثی در حریم شهر تهران
جهت هماهنگی های لازم نسبت به نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی بناهای احداثی در حریم شهر از لحاظ نحوه تنظیم فرم خلاف ارسالی به کمیسیون ماده ۱۰۰ درخصوص میزان تراکم ساختمانی و کاربری مجاز ساختمان، مراتب ذیل تصریح گردیده است.
۱. میزان تراکم ساختمانی املاک، در ارتباط با کاربری مجاز آن قابل تعریف است و در حریم استحفاظی شهر نیز، ساختمان سازی فقط در موارد مشخص شده طی مصوبه ۱۷ آبان ماه سال ۹۴ انجمن شهر، آن هم با رعایت مقررات مربوطه مجاز می باشد، لذا بناهای احداثی مغایر و مازاد آن، اضافه تراکم محسوب و بر حسب مورد، مشمول تبصره ۲ یا ۳ ماده ۱۰۰ خواهد بود.
٢. در مواردی که نوع استفاده مجاز ساختمان و میزان تراکم آن در حریم شهر تعیین و مشخص شده باشد و بنای احداثی خلاف نیز از لحاظ کاربری، وفق مقررات باشد، در این صورت لازم است در تنظیم فرم خلاف، بنای درحد تراکم و مازاد تراکم مشخص و اعلام شود
3. تراکم ساختمانی مجاز در باغات واقع در حریم استحفاظی، نسبت به موارد فوق الذکر، طبق ضوابط باغات خواهد بود.
۴. تراکم ساختمانی مجاز در باغات واقع در حریم استحفاظی با مساحت بین۱۰۰ تا ۳۰۰۰ مترمربع جهت اتاق سرایداری حداکثر به مساحت ۳۰ مترمربع و در باغات بيش از ۳۰۰۰ مترمربع علاوه بر اتاق سرایداری ۵۰ مترمربع اتاق کارگران مجاز بوده و مازاد ان اضافه تراکم محسوب می گردد، این تسهیلات شامل اراضی مزروعی و باغات با مساحت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع نخواهد بود. ضمنا محصور نمودن این قبیل املاک (باغات بیشتر از ۱۰۰۰ مترمربع) فقط به وسیله سیم خاردار مجاز می باشند.
وکیل تخلفات موضوع کمیسیون ماده 100
در بالا امر موضوع تخلفات ماده 100 را به صورت بسیار تفصیلی برای شما توضیح داده و در این رابطه شما به فهم و توجه بالایی در خصوص ان رسیده اید. حال در اینجا به این موضوع می پردازیم که اگر شما در تمامی مراحل فوق پرونده خود را به یک وکیل متخصص و تضمینی ارائه بدهید در این صورت یا شما تبرئه شده و در صورت احراز تخلف نیز معمولا میزان بسیار پایینی از جریمه نقدی برای شما لحاظ خواهد شد. در
در تمامی این موارد وکیل به جای شما در جلسات کمیسیون ماده 100 شهرداری حضور پیدا کرده و طی آشنایی بالایی که به قوانین شهرداری دارد می تواند در این رابطه به صورت تخصصی امورات را به پیش ببرد .
یک وکیل متخصص و تضمینی در پرونده حتی می تواند در صورت صدور حکم بر علیه شما در کمیسیون ماده 100 و حتی در هنگام اعتراض به ان نیز به صورت تضمینی رای را به نفع شما دریافت نماید .
