برای ساخت وسازدرهر شهر،مالک ملزم به رعایت و ضوابط و قوانینی است که شهرداری معین کرده ودرصورت نقض و دور زدن مقررات تعیین شده توسط شهروندان ویا افرادسودجو،نهادی برای رسیدگی به تخلفات واختلافات ساختمانی درشهرداری به نام هیأت یا کمیسیون ماده 100 شهرداری پیش بینی شده است که طبق ماده 100 قانون شهرداریها، مالکان املاک و اراضی قبل ازاقدام به ساخت و سازساختمان باید با مراجعه به شهرداری منطقه و پرداخت عوارض تعیین شده ،پروانه ساختمان بگیرند.
شهرداریها موظف هستند درصورت احراز تخلف توسط مامورین خودازعملیات ساختمانی بدون پروانه یا خلاف مفاد پروانه درزمین محصوریا غیرمحصورجلوگیری کنند وظرف یک هفته موضوع رادرکمیسیون متشکل ازاعضای زیرمطرح کنند:
- نماینده وزارت کشوربه انتخاب وزیر کشور
- یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری
- یکی از اعضای انجمن شهربه انتخاب انجمن
- نماینده فرمانداری
- نماینده شهرداری
نکته : طرح تخلفات ساختمانی درکمیسیون مختص شهرداری نمی باشد بلکه اشخاصی که از تخلفات ساختمانی متضررشده اند ،اعتراض خودرا درشهرداری مطرح واگردرصلاحیت کمیسیون ماده 100 باشد،شهرداری موضوع را به کمیسیون ارجاع می دهد.
کمیسیون ماده 100 شهرداری تنها وبزرگ ترین مرجع اختصاصی رسیدگی به تخلفات ساختمانی ازلحاظ ضوابط شهرسازی وایمنی واستحکام ساختمان ودارای شخصیت حقوقی مستقل ازشهرداری می باشد ومقر آن درشهرداری است .
جلسه رسیدگی کمیسیون با حضورکیله اعضا تشکیل وپرونده به صورت غیرحضوری وازطریق تبادل لایحه مورد رسیدگی قرارمی گیردو به شخص اعلام می شود که ظرف ده روزتوضیحات خود را ارسال نماید وپس ازپایان مهلت مقرر،کمیسیون مکلف است با حضورنمایندۀ شهرداری برای ادای توضیح به موضوع رسیدگی وظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی اتخاذ نماید وباید به امضای همه اعضا برسد.
نکته : دعوت ازمالک و یا ذینفع دررسیدگی کمیسیون الزامی نمی باشد ودعوت از نماینده شهرداری صرفا جهت ادای توضیح می باشد وحق رای ندارد،اما حضورذینفع دعوا به دلیل جلوگیری ازتضییع حقوق دفاعی مالک ویا ذینفع درجلسه رسیدگی ممنوع نشده است.
نکته : نداشتن سند مالکیت ویا ساخت وسازساختمان درخارج ازحریم شهربدون پروانه ساخت ساختمان مانع ازطرح درکمیسیون نمی شود.
تخلفاتی که درکمیسیون مطرح ورسیدگی می شود:
- ساخت وسازساختمان بدون پروانه ساخت
- ساخت ساختمان با تراکم اضافی خلاف مفاد پروانه
- عدم احداث ویاغیرقابل استفاده بودن پارکینگ
- تجاوز به معابر شهر
ساخت وسازونوسازی ساختمان برخلاف مفاد پروانه باعدم رعایت برهای اصلاحی
- عدم رعایت اصول وقواعد فنی وبهداشتی و شهرسازی
- عدم استحکام بنا
- تغییر کاربری غیرمجازوخلاف مفاد پروانه
آرایی که کمیسیون صادر میکند :
- پرداخت جریمه
- تخلفاتی که کمیسیون جریمه تعیین می کند
- تراکم اضافی ساختمان که دراملاک مسکونی جریمه تعیین شده براساس هرمترمربع بنای اضافی ازحداقل یک دوم کمتروازسه برابرارزش معاملاتی بنا ودرمورد املاک تجاری ازحداکثر چهاربرابر وازحداقل دوبرابرکمترازارزش معاملاتی املاک تجاری بیشتر نمی باشد.
هرکاه مالک یا ذینفع شخصا اضافه بنا را تخریب کند حکم جریمه تعیین شده منتفی می شود.
- عدم ساخت ویا قابل استفاده نبودن پارکینگ
- تجاوزبه معابرشهری
کمیسیون براساس ارزش معاملاتی ساختمان درزمان وقوع تخلف جریمه تعیین می کند.
- قلع وقمع یا تخریب ساختمان
هرگاه رای کمیسیون برقلع بنا باشد،شهرداری باید مهلت مناسبی که از دو ماه تجاوزنکند به مالک داده و ابلاغ نماید ودرصورت امتناع ازرای کمیسیون،شهرداری رأساً اقدام میکند وهزینه طبق مقررات آیین‌نامۀ اجرای وصول عوارض از مالک دریافت می شود.
- مواردی که کمیسیون مکلف به صدور تخریب می باشد:
- هرگونه ساخت وسازبنا بدون اخذ پروانه ساخت
- عدم رعایت وتوجه به اصول وقواعد شهرسازی ،بهداشتی ،اصول وقوانین فنی ومهندسی وایمنی واستحکام بنا درساخت ساختمان ودرصورت عدم امکان اصلاح آن
- ساخت وسازبدون اخذ مجوزویا خلاف مفاد پروانه اخذ شده
- کاربری غیرقانونی وخلاف پروانه صادره
- عدم وامتناع مالک یا ذینفع ازپرداخت جریمه تعیین شده توسط کمیسیون ماده 100
- تبدیل به کاربری مجاز
- مطب پزشکان ،دفاتروکالت،دفاتراسناد رسمی وازدواج وطلاق،دفاترمهندسی،روزنامه ومجله،تغییر کاربری تجاری محسوب نمی شود.
- کمیسیون موظف است هرگاه ساختمانی بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی وشهرسازی ساخته شده باشد،حکم به تخریب بنا بدهد.
- اگربدون گرفتن پروانه ومجوزهای لازم ازشهرداری اما بارعایت اصول فنی و بهداشتی شهرسازی ساخته شده باشد،کمیسیون می‌‌تواند حکم به تخریب بنا یا پرداخت جریمه ،صادر کند که میزان آن با توجه متراژبنا که به ازای هرمترمربع بنای بدون مجوز، یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان محاسبه می شودوبا پرداخت جریمه تعیین شده وعوارض قانونی شهرداری برگ پایان‌کارساختمان صادر میشود.
آراء صادره ازکمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری درصورت اعتراض شهرداری، مالک یا قائم مقام او ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ رأی قابل اعتراض درمرجع تجدیدنظرکمیسیون می باشدکه اعضاء آن اشخاص صادرکننده رای بدوی نمی باشند اگر رای صادره توسط همان اعضا صادر شود تصمیم اخذ شده باطل است.
رأی کمیسیون تجدید نظرقطعی وامکان تغییروعوض کردن نتیجه پرونده بسیارسخت وگاها غیرممکن می شود اما رای صادره ظرف 3ماه واشخاص مقیم خارج از ایران ظرف 6ماه با تقدیم دادخواست توسط مالک یا ذینفع به جزشهرداری دردیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جهات اعتراض به آرای کمیسیون تجدید نظر:
- حقوق دفاعی مالک ازاو سلب شده باشد
مانند ابلاغ واقعی نشدن تخلّف ساختمان ویا آرای کمیسیون به مالک ،ذینفع یا عدم رعایت مهلت های قانونی مقررتوسط شهرداری وکمیسیون ماده ۱۰۰ مانند:
- بعد ازجلوگیری ازساخت وسازغیرقانونی، شهرداری مکلف است ظرف یک هفته موضوع رادرکمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کند درغیراین صورت شخص ذی نفع می تواند ابطال رای را ازدیوان عدالت اداری درخواست کند
- مهلت ۱۰ روزه مقررشده برای ارائه توضیحات به ذی نفع داده نشده باشد
- دوماه فرصت برای تخریب ساختمان به مالک داده نشود.
- موارد صدور حکم تخریب غیرازموارد مشخص شده در قانون باشد
- وجود ایرادات قانونی وشکلی درتشکیل جلسه رسیدگی وآرای کمیسیون ماده ۱۰۰
کمیسیون ماده صد شامل نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضاء انجمن آشورای اسلامی شهر به انتخاب انجمن آشورا ) می باشد.
نماینده وزیر دادگستری با توجه به متن قانون الزاما باید یکی از قضات دادگستری به عنوان عضو قضایی کمیسیون ماده صد انتخاب شود. در این صورت غیر از قضات، حتی تعیین کارکنان رسمی دادگستری به این سمت فاقد وجاهت قانونی خواهد بود. بدیهی است وزیر دادگستری نیز می تواند اختیار انتخاب قضات دادگستری را به عنوان عضو کمیسیون به ریاست دادگستری استان و یا هر مقام دیگری تفویض نماید.
نماینده شورای اسلامی شهر بر اساس مقررات ماده ۱۵ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور اصلاحی ۱۳۸۲/۷/۶ و بندهای ۴ و ۶ ماده ۶ آیین نامه اجرایی تشکیلات، انتخابات داخلی و امور مالی شوراهای اسلامی شهرها (مصوب ۱۳۷۸/۱/۱۱ هیئت وزیران) یکی از اعضای شورای شهر در جلسه رسمی شورا، به عنوان نماینده شورای اسلامی شهر برای مدت معین و یا باقیمانده دوره شورا تعیین و در کمیسیون ماده صد عضویت می یابد.
گفتار سوم – نکات مورد توجه پیش از مراجعه به کمیسیون جهت تسریع روند کار
١. اخطاریه ارسالی و ضمائم أن جهت اطلاع از نوع خلاف دقیقا مطالعه و دفاعیه در فرم ضمیمه تنظیم گردد.
۲. فرم دفاعیه تکمیلی حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز پس از دریافت اخطاریه جهت ثبت در دبیرخانه اداره کل ماده صد ارائه گردد.
٣. هنگام ارائه فرم دفاعیه حضور مالک و وکیل قانونی به همراه کارت شناسائی و سند الزامی می باشد.
- چنانچه ذی نفعان ملک (مستاجرین و …………….) حضور یابند ارائه (فتوکپی و یا وکالتنامه یا اجاره نامه رسمی ) الزامی می باشد.
- چنانچه ملک بنام شرکت باشد ارائه ( امضاء مدیرعامل یا نایب رئیس، مهر شرکت و روزنامه رسمی الزامی می باشد.
- چنانچه پرونده مربوطه به وزارتخانه ها یا بانک ها باشند ارائه امضاء مدیر یا رئیس مربوطه، مهر و معرفی نامه ) الزامی می باشد.
- چنانچه ملک مربوط به وارث می باشد، ارائه گواهی انحصار وراثت توسط وارث و یا وکیل قانونی) الزامی می باشد.
۴. پس از ابلاغ اخطاریه و اتمام مهلت مقرر، عدم ارائه فرم دفاعیه تکمیلی مانع از صدور رای کمیسیونها نمی گردد.
۵. مستندا به تبصره یک ماده صد قانون شهرداری، ابلاغ و اجرای آراء ماده صد به عهده منطقه مربوطه می باشد، بنا براین نتیجه رای پس از صدور از طریق شهرداری منطقه به مالک ابلاغ گردیده، لذا جهت اطلاع و مفاد رای و پیگیری های لازم در صورت عدم أبلاع رای به شهرداری منطقه مراجعه گردد.
۶. در صورت اعتراض به رای حداکثر ظرف مدت (۱۰روز) از ابلاغ رای بدوی به شهرسازی منطقه مربوطه مراجعه و لایحه اعتراضیه خود را تسلیم نمایید، تا به همراه پرونده جهت طرح در کمیسیون تجدید نظر به این اداره کل توسط منطقه مربوطه ارسال گردد.
۷. جهت آگاهی از وضعیت پرونده با تلفن گویای (۸۸۸۳۳۰۶۱) و یا قسمت پاسخگوئی این اداره کل (۸۸۸۳۰۰۳۰) تماس حاصل نمایید.
