فرصت اعتراض به آرای شهرداری+ دیوان عدالت اداری

براساس قانون شهرداری ها رسیدگی به همه تخلفات ساختمانی واقع درمحدوده وحریم شهر و در هرمرحله ازساخت وساز ساختمان سازی،ازسفت کاری گرفته تا پایان کارو… درکمیسیون ماده 100 قانون شهرداری  مطرح می شود،مواردی مانند :

1- احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن.

2- عدم احداث  پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ.

3-  تجاوز به معابر شهر

4-  استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و  شهرسازی در احداث بنا.

5- تغییر کاربری غیرمجاز

6- تخلف  مهندس ناظر ساختمان.

کمیسیون ماده صد وابسته به شهرداری و زیرنظرقوه قضاییه نمی باشد بلکه بخش حقوقی مستقلی است که صرفاً به شکایات ساختمانی وتعارضات میان شهرداری ومالکین پروژه های ساختمانی رسیدگی می کند، مکمل و ضمانت اجرای جهت اجرای قوانین شهرداری به شمارمی رود ومرجعی برای رسیدگی به اعمال غیرقانونی درخصوص ساختمان سازی است.

کمیسیون ابتدا ازطریق ابلاغ گواهی فرم تخلف،به متخلف یا ذینفع فرصت می دهد تا دفاعیات خود را ظرف ۱۰ روزدرخصوص تخلف مشخص شده بیان نماید.

نحوه دفاع درکمیسیون اصولاً غیرحضوری وبه صورت کتبی می باشد وباید دفاعیات خود را درفرم مخصوص تنظیم وبه دبیرخانه کمیسیون ویا شهرداری منطقه ارائه شود،براساس تبصره ۱ماده ۱۰۰ کمیسیون الزامی به دعوت ازمالک یاذی نفع نیست وتنها نماینده شهرداری دعوت می شود البته حضور مالک هم ممنوع نشده است .  کمیسیون بدوی به تخلف مطروحه ولوایح دفاعیه رسیدگی،ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی رااتخاذ و رای بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰ صادرمی شود.

اعضای تشکیل دهنده این کمیسیون :

• نماینده دادگستری
• نماینده شورای شهر
• ماینده فرمانداری
• نماینده شهرداری که درکمیسیون حق رای نداشته وتنها برای ادای توضیحات درجلسات این کمیسیون حاضرمی شود.

آراء وتصمیماتی که درکمیسیون اخذ می شود ممکن است :

• قلع و تخریب ساختمان

نکته : کمیسیون تنها می تواند درموارد مشخص شده درقانون،حکم تخریب را صادر کند مانند:

• اقدامات عمرانی برخلاف اصول سه گانه فنی،شهرسازی وبهداشتی،ایمنی باشد.
• چنانچه نتوان برای ساختمانی که به طورغیراستانداردوبدون استحکام ساخته شده تغییراتی انجام داد وعیب وایرادش را برطرف کرد
• ساختمان بدون پروانه ساخت،احداث شده باشد
• مالک زیربارپرداخت جریمه تعیین شده توسط کمیسیون نرود
• اگر تغییرکاربری برخلاف آنچه در پروانه ساخت اجازه داده شده، صورت گیرد
• ساخت وسازدرزمین وملک متعلق به شخص دیگری انجام شود
• کاربری به طورغیرقانونی باشد
• برای تخلف،جریمه نقدی تعیین گردد
• تبدیل به کاربری مجاز

تصمیماتی که درکمیسیون بدوی گرفته می ‌شود برای هرشخص ذی نفع، چه سازنده و پیمانکار یا مالک ساختمان قابل اعتراض است و باید تا ده روز از تاریخ ابلاغ رای درکمیسیون تجدید نظر،مطرح شود که اعضای کمیسیون تجدید نظرغیرازافرادی می باشند که درصدوررای قبلی شرکت داشته اند و تصمیمات کمیسیون تجدید نظر قطعی و قابل اجراست .

اماپس ازصدوررأی قطعی تجدید نظرکمیسیون نیزشهروندان می‌توانند درموارد وشرایط خاص ظرف مدت قانونی سه ماه وافراد مقیم خارج ازکشورشش ماه ازتاریخ ابلاغ رأی قطعی دردیوان عدالت اداری اعتراض کنند زیرا ممکن است در صدور رای قوانین ومقررات نقض شده ویا به طورکلی رای صادره خلاف قوانین باشد.

نکته : شهرداری تنها درصورتی می تواند نسبت به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ معترض شود که شخص دردیوان عدالت اداری چه در شعبه بدوی و چه شعبه تجدیدنظر نسبت به رای کمیسیون اعتراض کرده و رای به نفع او صادر شده باشد. 

  رسیدگی دردیوان عدالت اداری مستلزم تقدیم دادخواست است وبرای اعتراض دردیوان،آرای کمیسیون باید توسط مدیریت کمیسیون‌های ماده صد کپی برابراصل شده و مالک با حضوردردیوان عدالت اداری وارائه ادله ومدارک ودریافت کدرهگیری ازشعبه پرونده را پیگیری می کند.  رسیدگی دردیوان عدالت اداری غیرحضوری می باشد ودرصورت نیازاست که طرفین توسط شعبه دعوت می شوند.

دلایل محکم برای مراجعه به دیوان عدالت اداری وموارد که می توانند زمینه سازارائه دادخواست اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به دیوان عدالت اداری باشند:

دررسیدگی کمیسیون،حقوق دفاعی مالک ازاوسلب شده باشد مانند:

• ابلاغ نشدن فرم تخلف ساختمانی به مالک واینکه رای کمیسیون باید به مالک ابلاغ شودومالک یکی ازذی نفع ها می باشدو ذی نفع می تواند ازورثه مالک تا حتی مستاجروخریدارو… باشدوهرشخصی که ازرای کمیسیون دچارضرر شود،حق اعتراض دردیوان عدالت اداری را دارد.
• عدم رعایت مهلت های قانونی توسط شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰ است.

شهرداری بعدازجلوگیری ازساخت وسازغیرقانونی،مکلف است ظرف یک هفته موضوع را درکمیسیون مطرح کندیاعدم رعایت مهلت ۱۰روزه مقررشده برای ارائه توضیحات توسط ذی نفع ویارعایت نکردن مهلت یک ماهه ای که کمیسیون فرصت داردتصمیمش را بگیرد یاعدم رعایت فرصت حداکثردوماهه ای که باید برای تخریب بنا به مالک داده شود.

• صدور حکم تخریب ازموارد مشخص شده در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نباشد.
• ایراد به جریمه تعیین شده توسط کمیسیون

مقدارجریمه ای که کمیسیون برای مالک متخلف تعیین کرده بیشترازمقادیرقانونی باشد یا اینکه مالک با اراده خود تخلفاتش (آن چه که برخلاف قانون ساخته) که از نوع اضافه بنا بوده را قلع و قمع کند، کمیسیون ماده صد دیگر حق ندارد حکم به پرداخت جریمه بدهد

نکته : مقادیر جریمه باید براساس ارزش معامله ای ساختمان درهمان تاریخ تخلف معین شود

• درتشکیل یا دررای صادره کمیسیون ماده 100،ایرادات شکلی وقانونی وجود داشته باشد.
• طبق قانون ،کمیسیون شهرداری باید با حضور ۳ عضو تشکیل شود، درغیراین صورت کمیسیون اصلاً رسمی نبوده یا علی رغم حضورهرسه عضو،صورت جلسه توسط همگی آن ها امضاء نشده باشد
• اعضای کمیسیون بدوی و تجدیدنظر با هم یکسان باشند
• رای کمیسیون ماده ۱۰۰ در فرم چاپی مخصوصش درج نشود
• درمتن رای به مواد قانونی وحقوقی استناد و استدلال نشده باشد وحتی ذکر نشدن شماره پلاک ملک مورد تخلف و …
• درصدوررای به اسناد، مدارک و حتی سوابق مالک توجهی نشده باشد

چنانچه رأی کمیسیون ماده صدواجد ایراد شکلی یا ماهوی مؤثرباشدشعبه مکلف است با ذکرهمه موارد و تعیین آنها پرونده رابه مرجع مربوط اعاده کندتا کمیسیون بارسیدگی مجدد نسبت به رفع نقص یا ایرادهای  اعلامی ومواردی که منجر به ورود شکایت وعدم تأیید واستواری رأی کمیسیون ماده صد شده اقدام و سپس مبادرت به صدوررای نماید .

 نقش وکلا در  صدور آرای شهرداری و اعتراض به دیوان عدالت اداری :

در همه موارد فوق معمولا  شهرداری ها اقدام به صدور رای  در خصوص  تخلفات صورت گرفته  در ساخت و سازها و امور شهری می نمایند . برای رسیدگی به این امور معمولا تخلفات به کمیسیونها ارجاع می شوند و در انجا در خصوص  این تخلفات رسیدگی های لازم انجام می شود . تمامی رسیدگی ها در این باره  با توجه به  وضعیت فرد و همچنین سطح تخلف وی  به صدور رای منتهی می شود .

صدور رای در این باره می تواند  قابل اعتراض باشد و یا اینکه بعد از اتمام مدت در این باره قطعی شود . در صورتی قطعیت رای در مرحله بدوی ، تجدید نظر یا در دیوان معمولا رای  اجرا خواهد شد. برای همین امر قبل از قطعیت رای در هر کدام از این مراحل  فرد باید دفاع بسیار حرفه ای از خود بنماید . دفاع از خود در هر مرحله نیاز به آشنایی تخصصی حقوقی فرد  با قانون  دارد و اگر فردی در این زمینه نتواند   از خود دفاع لازم را ارائه نماید معمولا رای قطعی خواهد شد و ممکن است به ضرر فرد باشد.

در این موارد می توان  به وکلای متخصص در این رابطه مراجعه نمود و  وکلا  استفاده از  تجربه و تخصص خود معمولا  میتوانند آرای بسیاری را در این رابطه  نقض نمایند . به همین دلیل وکلا کی توانند نقشی بسیاری تعیین کننده در این رابطه داشته باشند .