به صورت کلی در سطح کشور و در محدوده شهرهای ایران هر گونه ساخت و ساز و تغییر کاربری و یا انجام تغییرات (شرایط و عوارض تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد) باید با مجوز شهرداری باشد و اگر این مجوز از قبل دریافت نگردد در صورت اطلاع شهرداری از این قضیه به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع گشته و در انجا در مورد ان تصمیم گیری می شود .
نحوه صدور رای در کمیسیون ماده 100
تصمیم گیری در کمیسیون ماده 100 بدین صورت می باشد که با اطلاع شهرداری یک پرونده در این رابطه برای فرد تشکیل شده و با تشکیل پرونده به فرد اطلاع داده می شود که در مهلت زمانی مقرر از خود دفاع نماید .
بعد از ارائه دفاعیه از طرف فرد ، رسیدگی انجام می شود رای در شعبه بدوی صادر می شود و به فرد ابلاغ می گردد که به مدت 10 روز قابل اعتراض در شعبه تجدید نظر می باشد .
با عتراض فرد به ان و ارائه لایحه اعتراضی رسیدگی دوباره انجام شده و رای قطعی در مورد میزان عوارض تغییرات داخلی ساختمان صادر می شود . رای صادره در این رابطه قطعی و بعد از سه ماه قابل اعتراض در دیوان می باشد .
نمونه رای دیوان عدالت اداری در خصوص تغییرات داخلی ساختمان
عدم ابطال بند یک مصوبه شورای اسلامی شهر کرج در مورد تعیین عوارض تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد
شماره دادنامه: ۲۶
تاریخ رأی: ۱۳۹۲/۰۱/۱۹
بسم الله الرحمن الرحيم
گردش کار: آقای محمد انصاری نیاکی به موجب دادخواست اعلام کرده است که: احتراما، به استحضار می رسانم شورای اسلامی شهر کرج به شرح منعکس در ابلاغیه شماره ۸۷/۱۰۲۲۸ – ۱۳۸۷/۱/۲۸ در هشتاد و ششمین جلسه رسمی مورخ ۱۳۸۶/۲/۱۵ مصوبه ای را حسب درخواست شهرداری کرج مبنی بر اخذ وجوهی به استناد بند ۲۶ ماده ۷۱ قانون شوراها در خصوص
۱. تبدیل یک واحد مسکونی به چند واحد با کسر واحد بزرگتر به ازای هر متر مربع ۲۰۰,۰۰۰ ریال
۲. تبدیل واحد اداری به چند واحد اداری با کسر واحد بزرگتر به ازای هر مترمربع ۲۰۰,۰۰۰ ریال
٣. تبدیل یک واحد تجاری به چند واحد تجاری با کسر واحد بزرگتر به ازای هر مترمربع ۳۰۰,۰۰۰ ریال
را عینا به تصویب رسانید، نظر بر اینکه در مراحل اجرایی دارای ابهامات بوده لاجرم به شرح منعکس در نامه ۳۶۰۸/ش- ۱۳۸۸/۶/۱ مدیریت درآمد شهرداری شورای اسلامی شهر کرج از مصوبه موضوع ابلاغیه
۳/۵/۱۰۲۲۸ /ش- ۱۳۸۷/۱/۲۸ دو بند رفع ابهام به عمل آورده اند که بند ۲ آن ناظر به آینده در خصوص آن دسته از متقاضیان و درخواست کنندگان پروانه برای تبدیل یک واحد مسکونی اداری – تجاری به دو یا چند واحد را کرده اند که به نظر خالی از اشکال می رسد ولی بند (۱) آن را به اشخاص نسبت داده که قبلا پرونده تخلفاتی آنان در کمیسیون ماده صد شهرداری رسیدگی شده و حکم برائت آنان صادر شده است و به عبارت مفهوم مخالف اشخاصی که قبلا پرونده تخلفاتی آنان در کمیسیون ماده صد رسیدگی و محکوم به اخذ جریمه به هر مبلغی که باشد صادر شده را شامل نخواهند شد. هرچند اساس این مصوبه و رفع ابهام آن قابلیت توجیه قانونی نداشته مجریان امور شهرداری مناطق کرج را با مشکلات عدیده ای مواجه و پاسخگوی مراجعان که حکم برائت آنان از کمیسیون ماده صد صادر شده و کمیسیون آنان را از پرداخت جریمه معاف کرده است را در مقابل اشخاصی که کمیسیون ماده صد آنها را محق تشخیص نداده و محکوم به پرداخت جریمه ای در حدود ۲۰۰٫۰۰۰ یا ۳۰۰,۰۰۰ ریال جریمه متعارف) شده اند را به جرم برائت حاصله در کمیسیون ماده صد می بایستی وجوهی معادل ۷ تا ۱۰ برابر جریمه آنان پرداخت نمایند لذا این تصمیم اصلاحی هم کاربردی نداشته است. سرانجام شورای اسلامی شهر کرج در دویست و پنجاه و هفتمین جلسه رسمی که به شرح ابلاغیه
۵/۸۸/۴۲۲/ه/س- ۱۳۸۸/۱۲/۳ به شهرداری مناطق ابلاغ شده ضمن دخالت در تصمیمات کلیه آراء کمیسیون های ماده صد میزان اخذ جریمه را به طور مقطوع معادل ۲۰ برابر ارزش منطقه ای تعیین و متخلفان را به دو گروه تقسیم کرده است:
۱. گروه اول اشخاص که به موجب رأی کمیسیون ماده صد حکم برائت آنان صادر شده است را ملزم به پرداخت ۲۰ برابر ارزش منطقه ای در حق شهرداری کردند.
۲. گروه دوم اشخاص که از طرف کمیسیون ماده صد محکوم به پرداخت جریمه ای شده اند پس از کسر جریمه مقرر در رأی کمیسیون ماده صد مابه التفاوت آن را تا سقف مبلغ ۲۰ برابر ارزش منطقه تعیین کرده است.
بدین ترتیب وجه مورد مطالبه شهرداری هر دو گروه را با دخل تصرف در آراء کمیسیون ماده به یک حد تعیین کرده اند و در بند ۳ همان مصوبه ضمن عطف به ماسبق کردن مورد چنین مقرر داشته اند: «جهت کلیه املاکی که موضوع تبدیل واحدهای آنها در گذشته ( قبل از ابلاغ مصوبه) در کمیسیون ماده صد مطرح و تبرئه شده اند نیز می باید نسبت به محاسبه و اخذ سرانه خدمات مربوطه اقدام شود» بدین ترتیب مصوبات موضوع شکایت با حفظ مطالب معروضه به دلایل زیر خلاف قانون و خارج از اختیارات قانونی شورای اسلامی شهر کرج صادر شده است و درخواست ابطال آن را دارم.
۱. ابطال بند ۳ مصوبه) بند ۲۶ ماده ۷۱ قانون شورای شهرداری مقرر می دارد «تصویب شرح خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان های وابسته به آن با رعایت آیین نامه مالی و معاملاتی شهرداری با استنباط صریح از منطوق ماده مستندی ارائه خدمات ناظر به آینده بوده است نه گذشته لذا مندرجات بند ۳ مصوبه دویست و پنجاه و هفتمین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر کرج موضوع ابلاغیه ۸۸/۴۲۲۸ /ه /ش – ۱۳۸۸/۱۲/۳ به استناد ماده مرقوم و تسری به گذشته خلاف نظر مقنن و خارج از اختیارات قانونی شورای اسلامی شهر کرج است و موجب تزلزل در هزاران آرای کمیسیون های ماده صد و ایجاد بی ثباتی در تصمیمات قانونی خواهد شد مضافا به اینکه تمکین از آراء و تصمیمات قبلی کمیسیون های ماده صد و اجرای آن از وظایف و تکالیف قانونی شهرداری است و انجام آن ارائه خدمات موضوع ماده مرقوم تلقی نمی شود.
۲. (ابطال كل مصوبه اخیر) رسیدگی به هرگونه تخلفات ساختمانی اعم از تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد در محدوده شهری مستند به ماده صد قانون شهرداری ها مصوب ۱۳۴۵/۱۱/۱۷ و تبصره یک اصلاحی مورخ ۱۳۵۲/۵/۱۷ آن فقط در صلاحیت کمیسیون ماده صد بوده که اعضای رسیدگی آن به موجب قانون مشخص شده اند لذا هر گونه دخل و تصرف تحت هر عنوان در تصمیمات و آراء کمیسیون های ماده و وضع دستور محاسباتی و موازی تحت عنوان ارائه خدمات شهری که موجب افزایش آن تا سقف مبلغ ۲۰ برابر ارزش معاملاتی خواهد شد دخالت مستقیم در تصمیمات و آراء صادر شده تلقی از طرفی با مقطوع کردن میزان جریمه ها تبدیل یک واحد به دو واحد یا چند تحت عنوان ارائه خدمات دیگموجبی برای اظهارنظر کمیسیون های ماده صد باقی نخواهد ماند.
٣. با توجه به عام الشمول بودن قانون شهرداری ها در سطح کشور تصویب این گونه مصوبات علاوه بر ایجاد چندگانگی در مناطق مختلف کشور و ایجاد بدعت نادرست در مناطقی از کشور خواهد شد و نهایتا موجب افزایش قیمت بی رویه مسکن و خلاف خط و مشی کل دولت است، خاصه اینکه شورای اسلامی شهر به قائم مقامی انجمن شهر یکی از سه نفر اعضای دارنده آن حق امضا در جلسه رسیدگی کمیسیون ماده صد بود و پس از صدور آراء ماده صد حق نظارت و با تصویب متمم بر آراء ماده صد و مقطوع کردن میزان جریمه ماده صد برای محکومان و یا برائت حاصل کنندگان از تصمیم کمیسیون ماده صد تحت عنوان ارائه خدمات را نداشته و ندارد، علی رغم اینکه شهرداری مکلف به اجرای تصمیمات و آراء کمیسیون ماده صد بوده است و اجرای تصمیمات و آراء کمیسیون ماده صد ارائه خدمات تلقی نخواهد شد. لذا مصوبات فوق الذکر مخالف و خارج از آنان قانونی شورای اسلامی شهر کرج قانون اصدار یافته است. استدعای صدور حکم، او مصوبات فوق الذکر، مستندا به بند ۱ ماده ۱۹ و ماده ۴۲ قانون دیوان عدالت ادا هیئت عمومی دیوان عدالت اداری دارم. «سپاسگزارم»
در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس شورای اسلامی شهر کرج به موجب لایحه شماره ۳/۵/۹۰/۱۸۶۵ /ش- ۱۳۹۰/۴/۱۵ توضیح داده است که:
احتراما، بازگشت به اخطاریه شماره ۷۲۱/۸۹ – ۱۳۹۰/۳/۱۶ ، موضوع شکایت آقای محمد انصاری نیاکی، به طرفیت شورای اسلامی شهر کرج و جهت رد شکایت بدون دلیل و مدرک شاکی به استحضار می رساند:
١. خواسته اول شاکی، بطلان ابلاغیه شماره۳/۵/۱۰۲۲۸ – ۱۳۸۷/۱/۲۸ مطرح شده است حال آنکه مفاد ابلاغیه مذکور دلالت بر ارسال مصوبه شورای اسلامی شهر کرج به شهرداری، جهت اجرا بوده و ابلاغیه مذکور، به تنهایی تصمیم اداری با مصوبه نبوده است که قابلیت طرح شکایت و نقض را داشته باشد. صرف نظر از آن، مصوبات موضوع ابلاغیه شماره ۳/۵/۱۰۲۲۸ – ۱۳۸۷/۱/۲۸ با تصویب مصوبات دیگر منسوخ و غیر قابل اجرا شده اند که با این فرض طرح شکایت در هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به خواسته ابطال ابلاغیه محکوم به رد است.
۲. خواسته دیگر شاکی نیز ابطال مصوبه اصلاحی دویست و هفتمین جلسه رسمی موضوع ابلاغیه شماره
۵/۸۸/۴۲۲۸ /ش- ۱۳۸۸/۱۲/۳۰ شورای اسلامی شهر کرج بوده حال آنکه نامه موضوع درخواست ابطال به شماره۸۸/۴۲۲۸/ش-۱۳۸۸/۱۲/۳دلالت بر ابلاغ مصوبات دیگر شورای اسلامی شهر به شهرداری و جهت اجرا داشته و نامه مذکور نیز فاقد عنوان ایجاد مصوبه حق و تکلیف برای مالکان یا شهرداری بوده که بتوان از آن طرح شکایت کرد و از این حیث نیز شکایت محکوم به رد است. ٣. شاکی در دادخواست، خود را وکیل دادگستری و ساکن تهران – میدان توحید معرفی کرده است در حالی که مصوبه فوق، شامل املاک خیلی خاص و دارای تخلفات ساختمانی در حوزه شهرداری کرج مصداق داشته است و این امر دلالت بر عدم سکونت شاکی در شهر کرج و عدم تأثیرپذیری از مصوبات شورای اسلامی شهر و طرح شکایت واهی و بی اساس دارد. .
۴. صرف نظر از ایرادات شکلی طرح شده در ماهیت امر اعلام میدارد، ارائه خدمات توسط شهرداری و سایر دستگاه های عمومی به شهروندان مستلزم مشخص بودن تعداد و خانوار در هر محله و منطقه و در زمان اجرای طرح تفصیلی و توسعه آتی شهر بوده و بر این اساس مهم ترین موضوع و مبنا در تصویب ضوابط طرح تفصیلی پیش بینی فضاهای خدماتی و عمومی بر مبنای تعداد خانوارها است. از طرفی افزایش خودسرانه تعداد واحدهای مسکونی – اداری یا تجاری توسط مالکان و مغایر ضوابط طرح تفصیلی مصوب، و موجب می شود که تعادل پیش بینی شده در طرح تفصیلی بین فضاهای خدماتی و عمومی و تعداد افراد ساکن در محله یا منطقه از بین رفته و نهایتا امکان ارائه خدمات : متناسب به ساکنان از قبیل جمع آوری زباله – رفت و روب – نگهداری و توسعه فضای سبز و پارکها- تأمین فضای عبور و مرور مناسب و غیر و از بین رفته و آرامش جسمی و روحی شهروندان به شکل مطلوب و متناسب تأمین نشود.
۵. در تبصره ۶ ماده صد قانون شهرداری ها پیش بینی شده است که رسیدگی به هرگونه تخلف ساختمانی و مغایر پروانه در صلاحیت کمیسیون ماده صد بوده که افزایش تعداد واحدهای مسکونی – اداری – تجاری به دلیل مغایرت با پروانه ساختمانی قابل رسیدگی و اتخاذ تصمیم در کمیسیون ماده صد بوده، از طرفی به دلیل مغایرت آن با ضوابط شهرسازی ( ضوابط بازنگری طرح تفصیلی مصوب) و به حکم تبصره یک ماده صد قانون شهرداریها، محکوم به رفع خلاف و اعاده به حالت پروانه است.
۶. همان طور که در بندهای ۴ و ۵ به حضور اعلام شد؛ اولا: افزایش واحدهای مسکونی اداری – تجاری موجب برهم زدن ضوابط شهرسازی و افزایش هزینه های هنگفت و دراز مدت بر پیکره شهرداری و سایر دستگاههای عمومی و خدمات رسان می شود؛
ثانيا: در بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج، حداکثر تعداد واحدهای مسکونی – اداری۔ تجاری تعیین شده است که افزایش خودسرانه تعداد واحدها توسط مالکان، موجب برهم زدن ضوابط شهرسازی و نهایتأ صدور حکم رفع خلاف به صراحت تبصره یک ماده صد خواهد بود. از طرفی افزایش خودسرانه تعداد واحدها توسط مالکان، اقتضای اتخاذ تصمیم قانونی جهت ابقای تعداد واحدها جهت رفع مشکل مالکان و در مقابل اخذيها خدمات قابل ارائه بر واحدهای اضافه را داشته که بر این اساس شورای اسلامی شد مبادرت به تصویب مصوبه مذکور دایر بر پرداخت بهای خدمات، بابت ابقای واحد اضافه کرده است هرچند که بهای خدمات معین شده در مقابل خدماتی که شهرداری تا پایان عمر مفید ساختمان ارائه می کند بسیار اندک و غیر قابل توجه است.
۷. همان طور که فوقا اعلام شد، اجرای مصوبه مذکور الزامی نبوده است و در صورت عدم رضایت مالکان حق رفع خلاف و اعاده به حالت پروانه و ضوابط شهرسازی و عدم پرداخت بهای خدمات مذکور را دارند که از این حیث نیز طرح شکایت به خواسته ابطال مصوبه دارای وصف اختیار از جانب مالکان و محکوم به رد است.
با توجه به مراتب فوق و ایرادات شکلی و ماهوی طرح شده، از طرفی بی وجه بودن دعوای لذا رسیدگی و صدور حکم بر رد دعوای طرح شده مورد استدعاست.»
متن مصوبه مورد اعتراض به قرار زیر است:
«۱. طرح پیشنهادی چند تن از اعضای شورای اسلامی شهر کرج به شماره ۸۷۴۰۱۳۸۸/۱۰/۳۰ به شرح ذیل: پیرو مصوبه شورا در خصوص دریافت ۲۰ برابر قیمت منطقه ای به عنوان تأمین بخشی از سرانه های خدماتی برای واحدهای تبدیل شده پس از کسر واحد بزرگتر تقاضا می شود موارد زیر به مصوبه مذکور اضافه شود:
١. مبلغ ۲۰ برابر قیمت منطقه ای بیشتر از دو میلیون ریال نباشد.
۲. تمامی واحدهای تبدیل شده که تثبیت می گردند مشمول این مصوبه بوده است و واحدهایی که مبالغی به عنوان جریمه پرداخت کرده اند مبلغ جریمه از ۲۰ برابر قیمت منطقه ای کسر و الباقی آن دریافت گردد.
٣. تمامی واحدهایی که در گذشته معاف و یا تبرئه گردیده اند مشمول این مصوبه گردنده مطرح و ابتدا دو فوریت سپس اصل طرح به اتفاق آراء حاضرین به تصویب رسید.» شاکی متعاقبا به موجب لوایحی که به شماره های ۵۸۰۰۱۷۸- ۱۳۹۰/۲/۲۸ و ۵۸۰۱۱۳۲- ۱۳۹۰/۱۰/۴ و ۲۵۹۰- ۱۳۹۱/۱۲/۲۶ ثبت دفتر اندیکاتور هیئت عمومی دیوان عدالت اداری شده است خواسته خود را به ابطال بند یک مصوبه شماره ۳/۵/۸۸۸۶ /ش- ۱۳۸۸/۱۱/۵ تغییر داده و ضمن درخواست اعمال ماده ۲۰ قانون دیوان عدالت اداری و تسری ابطال مصوبه مورد اعتراض به تاریخ تصویب آن از رسیدگی به درخواست ابطال مصوبه شماره۳/۵/۱۰۲۲۸ /ش- ۱۳۸۷/۱/۲۸ اعلام انصراف کرده و توضیح داده است که:
با احترام، در پرونده ۷۲۱/۸۹ / آن هیئت در پاسخ لایحه دفاعیه طرف شکایت و رد ایرادات شکلی و ماهوی طرح شده نظر آن هیئت را به نکات مهم ذیل معطوف میدارم . پاسخ به ایرادات شکلی
۱. در شکوائیه تقدیمی اشاره ای به مصوبه قبلی شورا شده که در همین خصوص اصدار یافته به عمل آمده که به لحاظ عدم قابلیت اجرا به درخواست شهرداری های مناطق و احراز غیر قانونی بودن آن موجب شده با تصویب مصوبه اخیر موضوع شکایت باطل شده است، صرفا جهت استحضار و بی توجهی شورا به قانون به عرض رسید و به طور کلی موضوع شکایت نبوده است تا به آن ایراد شود.
۲. (خواسته موضوع شکایت) به طور منجز تعیین و اعلام شده همان درخواست صدور حکم به ابطال مصوبه اصلاحی دویست و هفتمین جلسه رسمی شورای اسلامی کرج است. لذا اشتباه در تاریخ و یا شماره ابلاغیه مصوبه که عموما به طور محرمانه به شهرداری های مناطق اعلام می شود تأثیری در اصل موضوع خواسته ندارد.
٣. با توجه به عام الشمول بودن مصوبه نسبت به کلیه مالکان فعلی و آینده املاک و ساختمان ها در محدوده شهرستان کرج بوده است و اینکه هر ایرانی نیز می تواند در شهرستان کرج دارای زمین و ساختمان بوده و یا بشود و حقیر نیز از چنین حقی استفاده و مبادرت به طرح شکایت کرده ام، لذا اعلام آدرس محل کار در تهران هیج منافاتی با طرح شکایت ندارد.
در ماهیت دعوا
الف) با توجه به رأی شماره ۸۴۸- ۱۳۸۷/۱۲/۱۱ پرونده۵/۸۷ ۵۰ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری که فتوکپی آن تقدیم حضور می شود، در وضعیت کاملا مشابه نسبت به اخذ عوارض تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد پس از اخذ جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ انشاء رأی شده است استدعای بذل توجه و جلوگیری از آراء متهافت را دارم.
ب) نظر بر اینکه مصوبه موضوع شکایت کلیه شهرداری های مناطق شهرستان کے مکلف به دریافت عوارض مکمل جریمه در جهت یکسان سازی جریمه تبدیل یک داد به دو واحد یا چند واحد به طور مقطوع کرده اعم از اینکه موضوع رسیدگی به تخلت اعلامی مشمول اخذ جریمه کمیسیون ماده صد شده و یا معاف شده اند، به طوری کر حاصل جمع جریمه و عوارض را برای هر یک از مناطق رقم مشخصی نسبت به ه مترمربع اعلام داشته اند.
بدین ترتیب مصوبه مذکور علاوه بر دخل و تصرف در آراء کمیسیون ماده صد و بی تأثیر کردن کلیه آراء و تصمیمات قانونی کمیسیون ماده صد کاملا مغایر با اختیارات حاصله از ماده ۱۰۰ و تبصره های ذیل آن از قانون شهرداری ها بوده که تعیین جریمه یا معافیت و یا تخریب و یا اعاده به وضعیت سابق را فقط به کمیسیون ماده ۱۰۰ محول کرده، لذا مصوبه موضوع شکایت دایر بر اخذ عوارض در خصوص تخلفات ساختمانی با وضع عوارض و تخصیص دادن آن به صورت تجمیع با جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ به مبلغ مقطوع کاملا مغایر با قانون بوده است، استدعای صدور حکم به ابطال مصوبه اصلاحی دویست و هفتمین جلسه رسمی شورای اسلامی کرج را از محضر مبارک قضات شریف هیئت عمومی دیوان عدالت اداری را دارم. «سپاسگزارم»
هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ یاد شده با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد. پس از بحث و بررسی، با اکثریت آراء به شرح آینده به صدور رأی مبادرت می کند.
رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری
اولا: نظر به اینکه شاکی به موجب نامه مورخ
۱۳۹۱/۱۱/۲۶ از تقاضای ابطال بخشنامه شماره ۳/۵/۱۰۲۲۸ – ۱۳۸۷/۱/۲۸ اعلام انصراف کرده است؛ بنابراین موجبی برای انجا تصمیم در خصوص بخشنامه مزبور وجود ندارد.
ثانيا: با توجه به استدلال مندرج در دادنامه شماره ۳۱۵- ۱۳۹۱/۶/۱۳ هیئت علم دیوان عدالت اداری صورت جلسه دویست و پنجاه و هفتمین جلسه شورای اسلامی ” کرج مورخ ۱۳۸۸/۱۰/۳۰ موضوع مصوبه شماره ۳/۵/۸۸۸۶ /ش – ۱۳۸۸/۱۱/۵ /۲اش – ۱۳۸۸/۱۱/۵ شورای اسلامی شهر کرج در خصوص تعیین عوارض تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع تشخیص داده نشد..
رئیس هیات عمومی دیوان عدالت اداری
محمدجعفر منتظری
