امروزه تعیین ارزش معاملاتی ملک یکی از مهم ترین مواردی می باشد که در قانون و مراجع قضائی زیادی بدان پرداخته می شود و برای هر امری که در خصوص املاک در مراجع قضائی شکایتی مطرح بشود به صورت کلی باید قبل از هر چیز ارزش معاملاتی ملک مشخص گردد.
برای تعیین ارزش ملک هم روشهای متفاوتی وجود دارد که معمولی ترین آن استفاده از نظر کارشناسان می باشد . اما گاها سازمانها و ادارات دولتی به دلیل کمکاری ممکن است از دور اقدام به تعیین ارزش ملک بنمایند که احتمال تعیین ارزش ان به میزان بیشتر یا کمتر را داشته باشد .
در زیر یکی از آرای دیوان عدالت اداری در این زمینه مطرح می شود که براساس ان افراد می توانند نسبت به تعیین ارزش ملک در یک سازمان یا ارگانی اعتراض خود را نموده و در این رابطه اقدام به دیوان عدالت اداری مراجعه نمایند .
ابطال ارزش معاملاتی ساختمان، مصوب شورای اسلامی شهر اشتهارد مبنی بر تعيين ارزش معاملاتی ساختمان
شماره دادنامه: ۶۴۴
تاریخ رأی: ۱۳۹۲/۰۹/۱۸
بسم الله الرحمن الرحيم
گردش کار: آقای علی شاه بیگ به موجب دادخواستی ابطال ارزش معاملاتی ساختمان مصوب شورای اسلامی شهر اشتهارد را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:
احتراما، به استحضار می رساند اینجانب علی شاه بیگ به عنوان احدی از شهروندان اشتهارد نسبت به مصوبه ارزش معاملاتی ساختمان اشتهارد که مؤید تعیین میزان ارزش معاملاتی ساختمان و بالتبع آنکه اساس تعیین تکلیف میزان اخذ جرائم در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اشتهارد است و کاملا برخلاف قانون است؛ لذا به دلایل ذیل تقاضای نقض مصوبه مذکور را دارم.
با عنایت به تصویر پیوست، جرائم کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اشتهارد بر مبنای ارزش معاملاتی ساختمان صورت می گیرد که در طبقه اول برای هر مترمربع ساختمان ۴۰۰,۰۰۰ ریال و در طبقه دوم برای هر مترمربع ۶۰۰,۰۰۰ ریال و در طبقه سوم ۱,۰۰۰،۰۰۰ ریال است. به نظر می رسد با توجه به اینکه ارزش هر چیز مرتبط با ارزش اجزای تشکیل دهند آن است و ارزش معاملاتی ساختمان نیز همان ارزش یک مترمربع ساختمان است که این قیمت و ارزش در تمام طبقات یکسان است و آنچه در این مصوبه مغایرت آشکار است اینکه ارزش یک مترمربع ساختمان در طبقات مختلف متفاوت و تا حد ۲/۵ برابر افزایش می رسد در صورتی که هیچ توجیه قانونی برای این افزایش وجود ندارد و حتی با توجه به شماره ۶۰۹۴۷-۱۳۹۰/۵/۱۹ که مربوط به شهر کرج (کلان شهر) است قیمت ها (ارزش معاملاتی ساختمان در مقایسه با شهر اشتهارد تا ۳ برابر کمتر است به بیان دیگر ارزش معاملاتی یک مترمربع ساختمان در اشتهارد تا حد۳ برابر کرج تعیین شده در صورتی که آشکار و واضح است که ارزش ساختمان در کرج برای فروش یا خرید نسبت به شهر اشتهارد به مراتب بیشتر است و این تناقض نیز در مقدار ارزش معاملاتی نیز مشهود است. برای آشکارتر شدن موضوع به این مثال اکتفا می کنیم که در طبقه سوم ملکی که در کرج بر مبنای هر مترمربع ۳۰۰,۰۰۰ ریال جریمه شده ولی در شهر اشتهارد در طبقه سوم مبلغ ۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال است و این تفاوت فاحش ( بیش از سه برابر) هیچ گونه توجیه قانونی ندارد. مضافا این که معیشت شهروندان اشتهارد به لحاظ نوع سطح زندگی و درجه بندی شهر و اصول شهرسازی و سازه های موجود به نسبت با شهر کرج که به عنوان پنجمین شهر کلان شهر است قابل قیاس نیست.
با اعلام مراتب فوق تقاضای نقض مصوبه مذکور را دارد.»
در پاسخ به اخطاری که در اجرای ماده ۳۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۸۵ | قانون حاکم) برای شاکی ارسال شده بود وی به موجب لایحه ای که به شماره ۱۸۳۱- – ۱۳۹۰/۸/۲۴ ثبت دفتر اندیکاتور هیئت عمومی دیوان عدالت اداری شده اعلام کرده است که:
احتراما، بازگشت به نامه شماره کلاسه پرونده ۹۷۶/۹۱ مبنی بر لزوم رفع نقص به استحضار می رساند: اساس ادعای اینجانب مغایرت مصوبه مورد شکایت با قوانین زیر است:
۱. مصوبه مورد شکایت مغایر است با مواد ۱، ۴ و ۵ «قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و چگونگی برقراری و وصول عوارض و سایر وجوه از تولید کنندگان کالا، ارائه دهندگان خدمات و کالاهای وارداتی مصوب ۱۳۸۱/۱۰/۲۲ موسوم به قانون تجمیع عوارض» توضیح آنکه به شرح ماده ۱ این قانون «از ابتدای سال ۱۳۸۲ برقراری و دریافت هرگونه وجوه از جمله مالیات و عوارض اعم از ملی و محلی از تولید کنندگان کالاها و ارائه دهندگان خدمات و همچنین کالاهای وارداتی صرفا به موجب این قانون صورت می پذیرد…» و وفق ماده (۵) قانون تجمیع عوارض «برقراری هر گونه عوارض و سایر وجوه برای انواع کالاهای وارداتی و کالاهای تولیدی و همچنین آن دسته از خدمات که در ماده (۴) این قانون، تکلیف مالیات و عوارض آن ها معین شده است، همچنین برقراری عوارض به درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات سود سهام شرکت ها، سود اوراق مشارکت، سود سپرده گذاری و سایر عملیات مالی اشخاص نزد بانک ها و مؤسسات اعتباری غیر بانکی مجاز توسط شوراهای اسلامی و سایر مراجع ممنوع است».
۲. همچنین مصوبه مذکور با بند (۱۶) از ماده ۷۱ و نیز با ماده (۷۷) قانون تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۵۷/۳/۱ با اصلاحات بعدی مغایرت دارد. در این زمینه سابقا نیز رأی شماره ۵۵۵- ۱۳۸۴/۱۱/۴ و همچنین رأی شماره ۵۷۲- ۵۷۳ – ۱۳۸۴/۱۰/۱۸ و رأی شماره ۳۶۱ مورخ ۱۳۸۲/۹/۹ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به همین استناد مصوبات شورای شهر را باطل اعلام کرده است.
٣. در پاسخ به سؤال دوم نیز به استحضار می رساند: با توجه به قانون تجمیع عوارض اختیارات سابق شورای شهر در تعیین عوارض سالبه به انتفای موضوع شده است و از طرفی وفق بند (۱۶) ماده (۷۱) قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور تصویب لوایح و برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت و همچنین وفق ماده (۷۷) همان قانون عوارض باید متناسب با تولیدات و درآمدهای اهالی منطقه تعیین شود. در حالی که در قضیه مطروح به شرحی که در دادخواست اصلی آمده است شورای اسلامی شهر اشتهارد رعایت این تناسب را نکرده است به گونه ای که عوارض شهر کوچک اشتهارد به میزان سه برابر عوارض شهر بزرگ کرج (کلان شهر) تعیین شده است که قبلا مدارک آن ها تقدیم هیئت عمومی دیوان عدالت اداری شده است.
با اعلام مراتب فوق خواهشمند است لایحه مذکور را در مقام رفع نقص ثبت فرمایید و تقاضای رسیدگی فوری را دارم.»
در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس شورای اسلامی شهر اشتهارد به موجب لایحه به شماره ۹۶۱ -۱۳۹۱/۱۰/۱۷ توضیح داده است که:
با احترام، در خصوص کلاسه پرونده ۹۷۶/۹۱ و شماره رایانه ای ۹۱۰۹۹۷۰۹۰۰۰۶۰۲۷۶ دادخواست آقای علی شاه بیگ به خواسته ابطال آخرین ارزش معاملاتی ساختمان در شهر اشتهارد حسب ابلاغیه شماره فوق لایحه دفاعیه تقدیم می شود:
١. ارزش معاملاتی بر اساس بند «ج» ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین که قیمت ساختمان با توجه به نوع مصالح (اسکلت فلزی یا بتون، یا اسکلت بتونی و سوله و …) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، خدماتی و …) و نوع مالکیت از نظر عرصه و اعیان و موقعیت مکانی ملک مجاورت خیابان های فرعی بلیلی و …) تعیین می شود که پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک در مرکز استان ها و شهرستانها لازم الاجرا و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.
٢. به موجب تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، آیین نامه ارزش معاملاتی پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب شورای اسلامی شهر مبنای محاسبه جرائم کمیسیون ماده ۱۰۰ قرار می گیرد و مواردی که باید در تعیین ارزش معاملاتی لحاظ شود شامل موقعیت مکانی، نوع استفاده از فضای ایجاد شده و مصالح مصرفی در ساختمان است، در این خصوص متغير مرغوبیت و عدم مرغوبیت تأثیر زیادی در قیمت ساختمان دارد که بستگی به وضعیت هر شهر سایر متغیرها و سیاست گذاری های شهرسازی را نیز می توان در تعیین ارزش معاملاتی ساختمان (موضوع تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰) دخالت داد.
٣. شورای اسلامی در تصویب آیین نامه ارزش معاملاتی مذکور مأذون از قانون گذار است. در مصوبه اخیرالذکر نیز شورا با امعان نظر در تبصره ۱۱ ماده صدقان شهرداری ها با هدف و صیانت هر چه بیشتر از طرح تفصیلی شهر و به منظور احتراا بروز پدیده ساخت و ساز غیر مجاز مازاد بر تراکم مصوب در طرح های شهری و مقابله با افراد خاطی و متجاوزین به حقوق شهروندان مبادرت به تدوین و تصویب ارزش معاملات طبقات احداثی مازاد بر تراکم را کرده است (استناد به دادنامه شماره ۱۹۴ – ۱۳۸۵/۳/۲۸هیئت عمومی دیوان عدالت اداری که پیوست است. هدف از تعیین جراثیر ساختمانی کسب درآمد نیست بلکه کاهش جرائم و اجرای طرح های مصوب توسعه شهری است، لذا باید در حدی باشد که عامل بازدارندگی آن حفظ شود.
۴. استناد خواهان به بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و ماده ۷۷ همان قانون که در خصوص وضع عوارض متناسب با تولیدات و درآمدهای اهالی با تصویب لوایح برقراری عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن بوده و به منظور تأمین بخشی از هزینه های خدماتی و عمرانی مورد نیاز شهر تبیین شده است و استناد و جری آن به تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری خلاف و قیاس موضوع با ارزش معاملاتی کرج، قیاس مع الفارق است و ارتباطی به موضوع ندارد؛ زیرا جرائم کمیسیون ماده صد چنانچه صراحت بیان شده متعاقب عملکرد متخلف تعیین می شود و تعریف آن با موضوع عوارض شهری بسیار متفاوت است. چنانچه هدف اصلی در اخذ عوارض، کسب درآمد بوده و هدف اصلی از تعیین جریمه کمیسیون ماده صد عامل بازدارندگی است.
۵. آیین نامه ارزش معاملاتی به استناد تبصره ۱۱ ماده صد پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب شورای اسلامی شهر مبنای محاسبه جرائم کمیسیون ماده ۱۰۰ قرار می گیرد چنانچه عرایض تقدیم شد در تعیین ارزش معاملاتی متغیرهای زیادی دخیل هستند، در شهر اشتهارد با توجه به پیشینه فرهنگی، تاریخی و مذهبی و وضعیت خاص شهرک همچنین با در نظر گرفتن ارزش منطقه، سطح اشغال، نوع استفاده، مصالح مصرفی ارز معاملاتی تعیین و تشریفات قانونی در این خصوص کاملا رعایت شده است. شو اسلامی شهر اشتهارد با در نظر گرفتن کلیه موارد قانونی از قبیل تراکم مجاز و سطح اشغال طبق نقشه های مصوب شهر و توجه ویژه به این نکته که سازه مازاد بر تراکم قانونی مزاحمت زیادی برای مجاورین ایجاد می نماید و مشرفیت بنای احداثی نسبت به املاک مجاور با توجه به علقه دینی و مذهبی مردم اشتهارد که این امر باعث تضييع حقوق شهروندی خواهد شد، ارزش معاملاتی هر مترمربع در ارتفاع خارج از تراکم قانونی و مجوز ساختمان صادر شده توسط شهرداری را تعیین و اجرا می کند چنانچه در موضوع مطروح (دعوای آقای علی شاه بیگ) نیز جریمه با رعایت مصوبه شورا و ارزش معاملاتی تعیین شده و با حفظ حقوق کلیه شهروندان و در نظر گرفتن اوضاع فرهنگی و مذهبی شهر اعمال قانون شده است. ریاست هیئت عمومی دیوان عدالت اداری چنانچه عرایض تقدیم شد به نظر شورای اسلامی شهر اشتهارد کاملا مطابق با قانون آیین نامه ارزش معاملاتی ساختمان را تصویب کرده و شورای اسلامی شهر اشتهارد با اذن قانون گذار و تجویز آن در تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ و اختیارات شورای اسلامی شهر به شرح مقرر در ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ توسط شهرداری تهیه و شورای اسلامی شهر اشتهارد آن ها را تصویب کرده است و مغایرتی با قانون ندارد.»
هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ یاد شده با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد. پس از بحث و بررسی، با اکثریت آراء به شرح آینده به صدور رأی مبادرت می کند.
رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری
مطابق بند (ج) ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۱۳۶۶، در تعیین ارزش معاملاتی، قیمت ساختمان با توجه به نوع مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت از نظر عرصه و اعیان تعیین می شود و در تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نیز تصریح به تعیین ارزش معاملاتی شده است. نظر به اینکه در تعیین ارزش معاملاتی هر ساختمان رعایت متغیرهای اعلام شده ضروری است ولی در مصوبه مورد اعتراض، ارزش معاملاتی برای تمام ساختمان های شهر به صورت یکسان و بدون توجه به عوامل مذکور، صرفا بر اساس میزان تخلف طبقات و پارکینگ و تغییر کاربری و غیره تعیین شده است به همین دلیل مصوبه مورد اعترای خارج از حدود اختیارات تصویب شده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قان تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.
هیئت عمومی دیوان عدالت اداری
معاون قضائی دیوان عدالت اداری
علی مبشری
