در خصوص الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی باید بگوییم، مطابق ماده 100 قانون شهرداری، مالکان اراضی و املاک واقع درمحدودۀ شهر یا حریم آن مکلف اند قبل ازهرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی وشروع ساختمان،ازشهرداری پروانه اخذ کنند و وفق بند24 ماده 55 قانون شهرداری، صدور پروانه برای کلیۀ ساختمان هایی که درحریم شهرساخته می شوند از وظایف ذاتی شهرداری می باشد. پروانه ساختمان، سندی حاوی مشخصات ثبتی ملک، نوع مالکیت،هویت متقاضی صدورپروانه، کروکی ملک،مساحت عرصه، تعداد طبقات مجاز، وضعیت پارکینگ وسایر مشخصات فنی مربوط به زیربنا و اسکلت ساختمان است که بیانگرحدود لازم الرعایه ازسوی مالک درخصوص عملیات ساختمانی می باشد.
شهرداری ، سازمان عمومی غیر دولتی می باشد که دارای وظایف مختلفی ، همچون : صادر کردن پروانه ساخت و ساز ، زیبا سازی شهر ، نظارت نمودن بر امور بهداشتی ، دریافت نمودن عوارض از شهروندان و … می باشد . قانونگذار ، در مورد رسمی بودن پروانه ساختمان ، با استناد نمودن به ماده ۱۲۸۷ ق.م و صدور پروانه ، مرجع صادر نمودن پروانه ساختمانی توسط شهرداری را ، تحت عنوان مرجع صلاحیتدار ، سند رسمی قلمداد کرده است . به عبارت دیگر ، صادر کردن پروانه ساختمانی توسط شهرداری ، به صورت اقدامی اداری و با توجه به رعایت نمودن دستورالعمل های قانونی ، می باشد . یکی از رایج ترین مسائلی که برای اکثر اشخاص پیش آمده ، درخواست صدور پروانه ساختمانی می باشد . در این حالت بر طبق قانون ، شهرداری مرجع اصلی رسیدگی و همچنین صدور پروانه ساختمانی است . این وظیفه مهم قانونی ، در بند چهار ماده پنجاه و پنج قانون شهرداری ، مقرر شده است .
صدور پروانه ساختمانی جهت املاک مشاع
جهت اخذ نمودن پروانه ساختمان در خصوص املاک مشاع ، حضور کلیه مالکین ، اصالتا و یا حتی وکالتا ، ضروری می باشد. لازم به ذکر است که میزان قدر السهم در این خصوص موثر نمی باشد . صادر نمودن پروانه ساختمانی توسط شهرداری ، سبب می گردد تا این سند به عنوان سندی رسمی قلمداد شود. این اقدام در واقع به معنای ، غیر قابل اصلاح بودن سند مذکور توسط مراجع ذی صلاح و همچنین خود شهرداری ، که به اشتباه خود پی برده باشد، نیست. در واقع اگر شهرداری در صدور پروانه ساختمانی ، مرتکب اشتباهی شده باشد می تواند آن را ، اصلاح نماید .
بنابراین ، این امکان برای شهرداری وجود دارد تا اشتباهات خود را ، در صادر نمودن پروانه ساختمانی ، اصلاح نماید . برای صادر کردن پروانه ساختمانی اصلاح شده ، نیازی به رسیدگی و اظهار نظر نمودن هیچ کدام از مراجع صالح و یا حتی بالا تر ، نمی باشد .
این اقدام در حدود و اختیارات شهرداری می باشد ، که قانونگذار به او عطا کرده است . ولی به این معنا نیست که ، قصور شهرداری در صادر کردن پروانه ساختمانی اصلاح شده ، قابل پیگیری کردن و شکایت نباشد . از آن جایی که اکثر افراد از قوانین اطلاع کامل و کافی ندارند ، برای طی نمودن این مسیر پیچیده بهتر است با وکیلی با تجربه مشورت کنند . وکلای متخصص و با تجربه دیوان ، با اشراف و تسلط کامل به قوانین مربوط به این حوزه ، آماده ارائه نمودن انواع خدمات حقوقی ( از جمله : مشاوره حقوقی رایگان ، و … ) به عموم مردم می باشند. در واقع افراد می توانند قبل از هر اقدامی ، با وکیلی خبره و مجرب در خصوص مشکل خود صحبت کنند و سپس ، با سپردن امور خود به وکلای کاربلد دیوان ، با کم ترین هزینه و در اسرع وقت به خواسته خود دست یابند .
مراحل صدور پروانۀ ساختمانی
- ارائۀ مدارک زیر به شهرداری
– درخواست پروانه
– نقشۀ محل وقوع ملک
شهرداری باید نقشه ها را از حیث مطابقت با ضوابط شهرسازی حاکم بر ملک و همچنین اصول و قواعدی که رعایت آنها در طراحی، محاسبه، اجرا، بهره برداری و نگهداری ساختمان ها به منظور اطمینان از ایمنی، بهداشت، بهره دهی مناسب، آسایش و صرفۀ اقتصادی ضروری است، بررسی کند.
– فتوکپی مدارک مالکیت رسمی(سندرسمی)
نکته :براساس رآی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری،مصوبه ی شورای عالی اداری که شهرداری را به قبول سندعادی اموال غیرمنقول و صدورپروانۀ ساختمانی قبل ازتصدیق صحت و اعتبار آن در مراجع ذی صلاح مکلف کرده است، مغایر قانون شناخته شده و ابطال شده است که براساس آن، مصوبات برخی مقامات مبنی برجوازصدور پروانۀ ساختمانی برای اراضی با سند عادی ابطال شده است وخواستۀ الزام به صدور پروانۀ ساختمانی با اسنادعادی که به تنفیذوتأیید مراجع قانونی صلاحیت داربه شرح مندرج در ماده 48 قانون ثبت اسناد واملاک نرسیده است،ترتیب اثرداده نمی شودودرخواست صدورپروانه صرفاً ازناحیە تمامی مالکان شش دانگ قابل پذیرش است.
– فتوکپی شناسنامۀ ذی نفع (مالک یا مالکان)
جهت اخذ پروانه ساختمان درمورد املاک مشاع،حضورهمه مالکین، اصالتا یا وکالتا ضروری است و میزان قدرالسهم آنها موثر نمی باشد.
– فتوکپی وکالتنامه در صورت مراجعۀ وکیل …
- شهرداری مکلف است ظرف مدت 7 روز،ازوضعیت موجود ملک بازدید وگزارش آن رادرپرونده درج کند.
- شهرداری با تعیین ضوابط شهرسازی حاکم برملک شامل نوع کاربری،میزان تراکم مجاز،تعداد طبقات،حدود تعریض و… آمادگی خود را جهت دریافت نقشه های معماری ومحاسباتی به متقاضی صدورپروانه ابلاغ می کند.
4.شهرداری مکلف است حداکثر ظرف مدت ۵ روز پس ازدریافت نقشه های مربوط، با رعایت ضوابط اعلام شده در بند1 مصوبه وماده 17 قانون نظام مهندسی ساختمان، کلیه ی برگه های پرداخت عوارض و سایر حقوق قانونی متعلق به ملک موضوع تقاضا را ارائه کند.
- شهرداری موظف است ظرف 2 روز پس از پرداخت و تسلیم قبوض عوارض،پروانه ی ساختمان را صادر کند وچنانچه مالک نسبت به عوارض مطالبه شده ازسوی شهرداری معترض باشد می تواند ضمن رجوع به کمیسیون ماده 77 شهرداری،اعتراض ورسیدگی آن را ازمرجع ذی ربط تقاضا نماید.
به موجب تبصره 2ماده 29 قانون نوسازی وعمران شهری، شهرداری ها موظفند درزمان صدورپروانه های ساختمانی، حداکثرمدتی که برای پایان عملیات ساختمانی لازم است تعیین ودرپروانه قید نماید و مالک 2سال ازتاریخ صدورپروانه ساختمان مهلت دارد تاعملیات ساختمانی (گودبرداری ورسیدن به ترازاجرای فوندانسیون)را شروع کند،درغیراینصورت باید جهت تمدید پروانه اقدام نماید ومکلف است مهلت تعیین شده توسط شهرداری را رعایت نماید واحداث بنا پس ازانقضاء این مهلت درحکم احداث بنا بدون پروانه ساختمان است. در پروانه های ساختمانی، نوع استفاده ازساختمان باید قید شود ودرصورتی که برخلاف مندرجات پروانۀ ساختمانی، درمنطقۀ غیرتجاری، محل کسب یاپیشه یا تجارت دائر شودو اقدام به احداث بنا بدون پروانه،هر چند درمراحل اولیۀ صدور پروانه انجام شده باشد، تخلف محسوب شده و برابر ماده 100قانون شهرداری، موجب پرداخت جریمه خواهد شد.
صدور پروانه ساختمان اراضی زراعی و باغ ها
به موجب ماده 8 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها صدورپروانه ساختمان در خصوص اراضی زراعی وباغ هامنوط به تایید کمیسیون تشخیص موارد ضروری تغییرکاربری اراضی زراعی و باغ ها مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی (رئیس کمیسیون)، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان راه و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد. چنانچه طرح دولتی یا عمومی،درمهلت مقررقانونی پنج ساله اجرا نشود،شهرداری بنابه تقاضای مالک، مکلف به صدورپروانه براساس کاربری قبل ازطرح وحقوق مکتسبه خواهد بود ولی ملزم به صدور پروانه مازاد برحداقل تراکم پایۀ طرح تفصیلی نیست ونمی تواند انجام دادن این وظیفه را به تعهدی از سوی مالک متقاضیِ صدورپروانه منوط ومشروط کندومالک نمی تواند شهرداری رابه صدور پروانۀ ساختمانی مغایربا کاربری املاک مصوب طرح های تفصیلی وجامع ملزم کرد.
هرگاه شهرداری با وجود تحقق واجتماع کلیه شرایط لازم وبدون مبنای قانونی ازصدور پروانه ساختمان مطابق مقررات امتناع نماید،متقاضی می تواند به موجب رای وحدت رویه شماره 556 با ارائه دادخواست،دردیوان عدالت اداری اقدام به طرح دعوا علیه شهرداری کرده وتقاضای صدورحکم مبنی برالزام شهرداری به صدورپروانه ساختمان نماید و درصورتی که وجود شرایط لازم جهت صدورپروانه ساختمان دردیوان احرازنشود ومالک ازایفاء وظایف خود ازجمله پرداخت عوارض ملک امتناع نموده باشد،دعوای الزام به صدور پروانه ساختمان دردیوان عدالت اداری محکوم به رد خواهد بود. در دیوان ابتدا موضوع پرونده درشعب عمومی رسیدگی وپس ازصدور رای امکان اعتراض به آن وجود دارد که درشعب تجدید نظر مورد بررسی قرار می گیرد.
عمده ترین مواردی که شهرداری ازصدور پروانه ممانعت می کند
- مدارک ارائه شده متقاضی دارای نقص بوده وبا دادن تذکرات لازم نواقص برطرف نشده باشد
- ضوابط وقواعد خواسته شده رعایت نشده باشد
- عملیات ساختمانی با مجوز ساخت مغایرت داشته باشد
- پس ازساخت پیشروی غیرمجاز صورت گرفته وشهرداری با اضافات بنا مخالفت کند
نحوه شکایت از شهرداری برای الزام به صدور پروانه ساخت
بر طبق اصل 193 قانون اساسی کشور شکایت از تصمیمات و اقدامات سازمانهای اداری و دولتی و همچنین اعتراض به آرای صادره در دیوان عدالت اداری انجام می شود . باتوجه به اینکه شهرداری هم یکی از سازمانهای اداری و وابسته به دولت می باشد پس بر علیه این سازمان هم می شود در این باره اقدام به شکایت نمود. شکایت از شهرداری ها مانند سایر سازمانها و نهادها بوده و اگر فردی بخواهد در دیوان عدالت اداری علیه شهرداری اقدام به طرح شکایت بنماید به صورت قطع باید ابتدا دادخواست خود را به دیوان ارسال نماید و موارد اعتراض خود به تصمیم شهرداری را در شکایت به همراه دلائل و مدارک خود در دادخواست اعلام نماید. بدین صورت در دیوان عدالت اداری امر رسیدگی در این باره شروع شده و فرد می تواند خود و یا توسط وکیل خود در این رابطه اقدام به دفاع از خود بنماید. معمولا رسیدگی در دیوان با توجه به پیچیدگی های بسیار زیادی که دارد می تواند برای فرد استرس بالایی ایجاد نماید . لذا در دیوان بهترین راه برای دریافت نتیجه مورد نظر استفاده از وکیل می باشد و در انتها شهرداری هم ملزم به صدور پروانه ساخت این باره خواهد شد .
مراحل صدور پروانه ساختمانی در تهران
مراحل صدور پروانه ساختمانی در تهران بسته به نوع ساخت و ساز که قصد انجام آن را دارید می تواند متفاوت باشد. به طور کلی، این فرآیند شامل چندین مرحله است که برای کسب موفقیت آمیز مجوز باید به شدت دنبال شود.
شما باید نقشه های معماری خود را تهیه کرده و به همراه سایر اسناد لازم مانند اوراق مالکیت زمین، گزارش ارزیابی اثرات زیست محیطی (در صورت وجود) و گزارش های طراحی سازه ارائه دهید.
هنگامی که درخواست شما توسط شهرداری پذیرفته شد، تحت یک فرآیند بررسی کامل توسط بخش های مختلف مانند برنامه ریزی شهری و ایمنی قرار می گیرد. اگر همه چیز راضی کننده باشد، پروانه ساختمانی صادر می کنند.
با این حال، اگر هرگونه مغایرت یا مشکلی با درخواست شما وجود داشته باشد، ممکن است قبل از اعطای تأیید، اطلاعات یا اصلاحات بیشتری را درخواست کنند. این مرحله اغلب می تواند منجر به تاخیر و هزینه های اضافی در برآوردن الزامات شود.
رعایت تمام مقررات تعیین شده توسط شهرداری در هنگام درخواست مجوز، ضروری است. عدم انجام این کار می تواند منجر به جریمه یا حتی پیگرد قانونی علیه شما به عنوان متقاضی شود. بنابراین مهم است که در صورت امکان به دنبال نمایندگی قانونی در سراسر این فرآیند باشید
نمونه تصمیمی مبنی بر الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت
روند اخذ پروانه ساختمانی ممکن است پیچیده باشد، اما گاهی شهرداری ملزم به صدور پروانه می شود. یکی از نمونه‌های آن می‌تواند زمانی باشد که یک فرد درخواستی برای مجوز ارائه کرده است و تمام مدارک لازم مرتب است.
در سایر موارد در صورت امتناع شهرداری از صدور پروانه ساختمانی بدون دلیل کافی، اقدام قانونی انجام می شود. اگر تصمیم شهرداری مغایر با مقررات یا قوانینی باشد که از حقوق شهروندان برای ساختن ساختمان در دارایی خود حمایت می کند، این اتفاق می افتد.
یک وکیل باتجربه می‌تواند راهنمایی‌هایی در مورد این موقعیت‌های پیچیده ارائه دهد و به شما کمک کند تا اطمینان حاصل شود که حقوق شما به‌عنوان مالک ملک در طول فرآیند صدور مجوز محافظت می‌شود. مشاوره با یک وکیل همچنین می تواند در تعیین اینکه آیا در صورتی که شهرداری درخواست شما را برای مجوز ساختمانی بدون توجیه مناسب رد کرده باشد، برای پیگرد قانونی علیه شهرداری مفید است یا خیر.
اگر متوجه شدید که با مسائل مربوط به اخذ مجوز ساختمانی از شهرداری محل خود مواجه هستید، مهم است که قبل از انجام هر گونه اقدام دیگری از مشاوره حقوقی متخصص بخواهید. یک وکیل خوب با دانش و تخصص خود در زمینه قوانین و مقررات، می تواند شما را در هر مرحله از این فرآیند اغلب پیچیده راهنمایی کند.
دادخواست الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی
اخذ پروانه ساختمانی گامی حیاتی در هر پروژه ساختمانی است و مستلزم رعایت دقیق رویه های تعیین شده توسط شهرداری است. فرآیند تصمیم گیری برای صدور مجوز می تواند پیچیده و زمان بر باشد، اما با کمک یک وکیل مجرب یا خدمات مشاوره حقوقی، می توانید این فرآیند را با موفقیت طی کنید.
در مواقعی که درخواست شما بدون دلیل موجه توسط شهرداری رد یا به تأخیر افتاده است، شما حق دارید از آنها برای صدور پروانه ساختمانی درخواست کنید. با داشتن اسناد و مدارک مناسب و نمایندگی از یک وکیل یا شرکت مشاوره حقوقی واجد شرایط، می توانید از حفظ حقوق خود به عنوان متقاضی اطمینان حاصل کنید.
به یاد داشته باشید که هنگام برخورد با سازمانهای دولتی مانند شهرداری‌ها، داشتن پشتیبانی قانونی قابل اعتماد ضروری است. بنابراین اگر به دنبال مشاوره تخصصی در زمینه اخذ پروانه ساختمانی هستید یا نیاز به کمک برای ثبت دادخواست علیه تصمیمات شهرداری دارید، همین امروز با یک وکیل مورد اعتماد مشورت کنید!
