تغییرکاربری اراضی یا تغییربهره برداری عبارت است ازاستفاده از اراضی یا ساختمان بعد از احداث و نوعی دیگرغیراز آنچه درسند مالکیت یا محتوای طرح و پروانه ساختمان قید شده است.
برای تعیین کاربری اراضی درمحدوده شهری،شهرداری ها کاربری رامشخص ودرپروانه ساختمان آن را قیدمی کنند و تعیین محدوده های کاربری درپهنای وسیع ازطرف شورای عالی معماری وشهرسازی روشن می شودوشهرداری ها فقط آن رااجرامی کند.
به موجب ماده50 آیین نامه نحوه بررسی وتصویب طرح های توسعه وعمران محلی ناحیه ای،منطقه ای وملی ومقررات شهرسازی ومعماری کشور،تغییرکاربری زمینی که قبلا برای آن پروانه صادرشده است وکاربری آن تثبیت شده یابراساس کاربری مصوب درآن بنا احداث شده باشد،مجازنیست.
براساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، درمورد اراضی زراعی وباغ ها قانون گذاربه صراحت،هرگونه تغییرکاربری بدون اخذ مجوزقانونی راجرم تلقی نموده وبرای آن مجازات درنظرگرفته است که مجازات آن علاوه برقلع وقمع بنا،به پرداخت جزای نقدی ازیک تا سه برابربهای اراضی زراعی وباغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است ودرصورت تکرار جرم، به حداکثرجزای نقدی وحبس ازیک ماه تا ۶ماه محکوم خواهد شد.
براساس ماده 5 کمیسیون قانون شهرداری،بررسی وتصویب طرح های تفصیلی شهری وتغییرات آن ها درهراستان یافرمانداری کل به وسیله کمیسیونی متشکل از:
- ریاست استانداریا فرماندار‌کل ودراستان تهران با شهردارتهران می باشد
- استانداریا معاون عمرانی او به عنوان رئیس جلسه کمیسیون
- نماینده وزارت مسکن و شهرسازی کشور
- نماینده وزارت نیرو
- سرپرست سازمان حفاظت محیط زیست
- شهردارتهران یا نماینده تام الاختیاراو
- رئیس شورای شهرتهران
- نماینده جهاد کشاورزی
- نماینده سازمان نظام مهندسی متخصص درمعماری یا شهرسازی که حق رای ندارد
قرارهای صادره ازاین کمیسیون ظرف مدت بیست روزازتاریخ صدورقابل تجدید نظرخواهی درشعب تجدید نظردیوان عدالت اداری می باشند.
نحوه اعتراض به آرای کمیسیون ماده 5 و تغییر کاربری :
برای اعتراض به اری کمیسیون ماده 5 و تغییر کاربری اراضی فرد باید لایحه اعتراض خود را به رای کمیسیون به همراه درخواست اعتراض خود را به شعبه صادر کننده رای تحویل داده و رای در این باره به مرجع تجدید نظر ارجاع می شود، در شعبه تجدید نظر به صورت کلی ارای صادره در این باره دوباره رسیدگی شده و مورد رسیدگی دوباره قرار میگیرند . آرای صادره در این باره دوباره مورد رسیدگی قرار گرفته و در این باره رای بررسی وبا توجه به لایحه فرد در مورد آن رای نهایی و قطعی صادر می شود .
بعد از صدور رای به صورت کلی فرد به مدت سه ماه زمان دارد که به ان در دیوان عدالت اداری اعتراض نماید . اعتراض به رای صادره در دیوان عدالت اداری تابع قوانین خاص ان سازمان می باشد و بسیار تخصصی بوده و در این زمینه نیاز به آشنایی با نحوه طرح شکایت و رسیدگی می باشد .
. اگر شما خود در این باره اقدام به طرح شکایت نمایید ممکن است رای دوباره علیه شما قطعی شده و چون تنها یک بار قابل رسیدگی و بررسی در دیوان می باشد ممکن است حقوق شمام ورد نقض قرار بگیرد. برای پیشگیری از این امر بهترین اقدام آن است که در اعتراض به رای صاره در دیوان حتما از وکلای متخصص در زمینه دیوان عدالت اداری استفاده نمایید تا وکیل با استفاده از دانش و تجربه خود رای مورد نظر شما را در دیوان نقض نقض بنماید .
موارد شکایت علیه شهرداری بابت تغییرکاربری :
- کلیه ادعاهای مالکین برای صدورپروانه
- ادامه استفاده ازملک با کاربری مورد نظر
- اعتراض به آنچه قدرالسهم شهرداری ازتغییرکاربری
درصورتی که دیوان عدالت اداری آرای کمیسیون را نقض نماید موضوع راجهت رسیدگی مجدد به کمیسیون صادرکننده رأی اعاده می نماید وکمیسیون مکلف به اجرای دستورات ورفع ایرادات دیوان است وپس ازآن رأی دیگری صادرمی نماید.
جلسه کمیسیون ماده ۵ با حضوررئیس،دبیرو۳عضوازاعضا رسمیت وبرگزارمی شود ومصوبه کمیسیون زمانی اعتبارمی یابد که ۴عضوازاعضای کمیسیون رای موافق داده باشند.
ذی نفع می تواند به این رأی دیوان عدالت اداری نبزاعتراض نماید، شعبه مربوطه با ملاحظه سوابق پرونده ،چنانچه رأی دوم کمیسیون راصحیح تلقی نماید،شکایت راردخواهد کرداما چنانچه به هردلیلی رأی صادره راصحیح نداند،شعبه براساس موازین قانونی ماهیتا رسیدگی ورأی صادر می کند.
نحوه درخواست مجوزتغییر کاربری درمناطق دارای طرح تفصیلی
طبق ماده واحده تبصره ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران،بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری وتغییرات آن هادرشهرتهران به عهده کمیسیون می باشد.
جلسات کمیسیون با حضوراعضای اصلی رسمیت می یابد،درخواست هایی که شهرداری برای دبیرخانه ارسال کرده است رابررسی وسرانجام برای تغییر کاربری اراضی تصمیم گیری می شود.
قبل ازارسال درخواست تغییر کاربری به کمیسیون موضوع باید به تایید شورای اسلامی شهربرسد
بخشی ازنقشه های تفصیلی که به تصویب انجمن شهربرسدبرای شهرداری لازم الاجرامی باشدوتغییرات نقشه هااگردر‌اساس طرح جامع شهری مؤثرباشندبایدبه تأیید شورای‌عالی شهرسازی برسند.
براساس ماده 47 آیین نامه نحوه بررسی وتصویب طرح های توسعه وعمران …درخواست تغییردرطرح تفصیلی بایددارای توجیه لازم،همراه با گزارش کارشناس دبیرخانه ی کمیسیون ،حاوی مشکلات موجود دراجرای طرح اصلی وراه حل جایگزین خواهد بودوعلاوه برتوجه به کلیه ضوابط ومعیارهای فنی وتخصصی دربررسی تغییرات طرح تفصیلی موارد ی درتغییرکاربری تاکید شود:
- احرازضرورت تغییردرطرح
- پیشنهاد زمین مناسب برای جایگزینی ازحیث مساحت ومحل وقوع درهماهنگی با طرح جامع(تغییر جهت کاربری عمومی )
- رعایت حقوق مکتسبه اشخاص
- نحوه تامین خدمات وتاسیسات زیربنایی شهری وامکان اصلاح وجابه جایی شبکه های موجود.
مراحل تغییر کاربری املاک
- ثبت درخواست دردفاترخدمات نوسازی ،ابتدا فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک ومالک تکمیل و درآن تغببرنوع کاربری ای به کاربری دیگرقید می شودوپرونده تشکیل وتمام مراحل به صورت الکترونیک طی می شود.
- جمع آوری اطلاعات مورد نیازتوسط بازرس واظهارات ذکرشده دردرخواست مالک بااطلاعات بازرس مطابقت داده می شود
- صدوردستورنقشه که دستوراولیه برای تهیه نقشه ملک جدیدبا کاربری تعیین شده توسط دفترنوسازی صادرونقشه با توجه به موقعیت ملک وفضای شهری اطراف آن،تعداد طبقات ساختمان جدید،سطح اشتغال وکاربری آن تعیین می شود
- تهیه ی نقشه توسط مالک وصدرو پروانه برای کاربری جدید که مالک براساس دستورنقشه ای که صادرشده است باید اقدام به تهیه نقشه کند،مواردتعیین شده دردستورنقشه برای کاربری جدید،در طراحی نقشه ملک تأثیرزیادی دارد
- تاییدکارشناسان دفترخدمات نوسازی که نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح ومالک به دفاترخدمات نوسازی ارائه می شودوبعدازبررسی کامل نقشه وجانمایی های انجام شده درآن،نقشه به تائید کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی می رسد وسپس مجوز صادرمی شودوپس ازآنکه مجوز لازم برای تغییر کاربری دریافت شد،ملک تخریب وساختمان جدید باویژگی های از پیش تعیین شده برای آن، جایگزین ملک قدیم می شودواگرمورد از مواردی بود که نیاز به تخریب نداشت،تغییرکاربری تنها از طریق تغییرمجوزصورت خواهد گرفت .
مشاغل مجازدرساختمان‌هایی با کاربری مسکونی
- وکلا
- پزشکان
- دفاتراسناد رسمی
- دفترازدواج وطلاق
- دفاترروزنامه ومجله درصورتی‌که بخش چاپ یا بسته‌بندی درآن انجام نشود وصرفا دفتر مرکزی برای مراجعین وبخش اداری باشد
- مهندسین
- مشاغل خانگی وحرفه‌هایی که به‌صورت خانگی راه‌اندازی می‌شوند مانند فروش سبزی،ترشی ودیگر موارد آماده برای طبخ
- حرفه‌های وابسته به امورپزشکی
- مدارس ابتدایی وراهنمایی،اغلب مدارسی که در واحدهای مسکونی اقدام به فعالیت می‌کنند شخصی وغیرانتفاعی هستند اما مدارس دولتی هم می‌توانند دراین امرمجوزلازم را اخذ کنند
- آموزشگاه‌ها
- داروخانه‌ها درصورتی‌که همسایه‌ها شکایتی نداشته باشند یا مزاحمت،سد معبروتخلفی نکنند
- دفاترپیشخوان دولت
- مهد کودک
اغلب مواردافراد تغییرکاربری ساختمان رابه خاطرارزش بیشترکاربری تجاری انجام می‌دهندکه ازدو طریق امکان‌پذیراست :
- تخریب واحد مسکونی یا بخشی ازآن ونوسازی درراستای ایجاداستانداردهای لازم برای یک واحد تجاری
- دریافت مجوزلازم درشرایطی که استانداردهای یک واحد تجاری ازپیش درملک رعایت شده باشد.
